随着我国社会经济的发展,买卖房屋己成为百姓的寻常行为,但在市场经济条件下,交易当事人受利益的驱使,订立买卖合同后,又将同一房屋卖给另一人的违约行为在实践中常常发生。随着我国住房体制改革的推进,房屋交易可分为期房交易和现房交易。期房由于尚未建成,买卖双方无法及时办理登记手续,而现房虽然可以及时登记,但有的现房可能也存在相关证书没有办理完成导致登记不能办理。所以,当事人双方达成合意后,往往需要一段时间准备登记的手续,而这段时间就有可能给出卖人“一房二卖”提供可乘之机。出卖人将已卖出的商品房又卖给第三人。在“一房二卖”的情况下,除了后买受人以故意致前买受人损害为目的,采用违法的、违背善良风俗的方法而导致前买受人债权受到侵害,后一合同无效外,若后买受人无故意侵害前一债权的目的,则出卖人和后买受人所订立的买卖契约仍为有效成立,不因前买卖契约而受影响。当出卖人与第三人缔结买卖合同并办理过户登记以后,原买受人利益便直接受到侵害,虽然合同法上的违约责任可以挽回原买受人的部分损失,但其标的物移转的债权请求权将永远无法实现。如果长此以往,势必影响不动产交易市场的稳定。本文研究的预告登记制度是旨在保护以取得房屋物权为目的的买受人的利益而创立的一项民事法律制度。预告登记制度起源于普鲁士,在德国、日本以及我国台湾地区的民法中都有明确的规定。是不动产物权制度中不可或缺的组成部分。《物权法》、《房屋登记办法》都对预告登记制度进行了规定。预告登记制度在我国是一项新兴的制度,现行法律、行政法规的相关规定主要是借鉴了大陆法系国家的规定,但我国的市场经济才起步、房地产规范尚不完善,全盘借鉴大陆法系国家的制度是不现实的。目前,《物权法》只有原则性的规定,《房屋登记办法》虽进行了一定的细化,但是在预告登记的效力范围、预告登记效力消灭的原因、预告登记可登记的起算时问等仍需要改进。本文即从此角度出发,阐述对现有制度缺陷完善的建议。本文分为四部分:约3万字。第一部分,是对预告登记制度的概述。预告登记制度是指为保全以不动产物权变动为标的之债权请求权而设立的一项登记制度,具有从属性、临时性。根据不同的分类方法,可以将预告登记分为实体的预告登记与程序的预告登记、狭义的预告登记和广义的预告登记、单方预告登记与双方的预告登记。关于预告登记的法律性质,笔者认为,预告登记所保全的请求权应属于债权,但法律为了强化其效力,赋予其物权化的性质,因此,预告登记应属于物权债权的性质。预告登记的效力主要有权利保全效力、顺位保全效力、完全效力。第二部分,主要是比较各国及地区的预告登记制度。通过对德国、日本、我国台湾地区、英美国家的对比,得出结论:在德国法上,既有的物权不能作为预告登记的对象。在日本,预告登记被称为假登记,其适用的范围更加广泛,不仅以物权变动为内容的债权性请求权可以假登记,未具备登记申请程序条件的物权也可以假登记。产生这种差异的原因是德日两国采用的物权变动模式不同。日本采用的是意思主义,而德国采用的是形式主义。如果抛开这种物权变动模式上的差异导致的对权利定性上的差异,日本假登记的适用范围和德国预告登记的适用范围并无本质上的区别。我国台湾地区的预告登记制度,适用范围和德国基本一致,但是台湾地区不动产预告登记更加强调国家权力的介入。在英美法系国家,应用的更为广泛的是托伦斯登记制度,托伦斯登记制度类似于预告登记制度,托伦斯登记制度以自由主义为指导思想,国家权力不介入。第三部分,总结了我国的预告登记制度的建立过程和意义。在《物权法》确立预告登记制度前,全国性的法律没有相关规定,只有类似的商品房预售登记备案制度。商品房预售登记与预告登记制度有本质的区别。相对于全国性法律的缺失,不少地方性法规对预告登记制度作出了规定,如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》等。直到《物权法》颁布后,才建立起统一、完善的预告登记制度,随后的《房屋登记办法》,解决了《物权法》只将预告登记适用于不动产预售的问题,规定了不同类型预告登记在操作上的要求,将不同情形的预告登记的必要条件予以规范,对登记机关办理预告登记提供了较为明确的法律支撑;这些规定都是对《物权法》的有益补充。预告登记制度的建立,既是我国社会主义市场经济发展的客观需要,符合民法诚信原则要求,又是实现法律秩序、效率、公平、安全、自由基本价值的需要。第四部分,是完善我国预告登记制度的构想。预告登记制度虽然在我国已经确立,但并不完善。通过分析《物权法》和《房屋登记办法》中预告登记制度的相关规定。指出我国预告登记的不足;首先,有关预告登记制度效力的规定,《物权法》规定的是绝对无效;建议改为:预告登记后,登记义务人处分不动产,不能与预告登记保护的权利相抵触,否则处分无效。其次,预告登记请求权和建设工程优先受偿权的冲突,笔者认为,建设工程优先受偿权具有优于预告登记请求权的属性。当务之急是建立建设工程优先受偿权登记制度,通过登记方式将建立建设工程优先受偿权的存在向相对人公示,使得相对人进行与该工程有关的交易时,可以对交易后果做出合理预期。再次,就程序上而言,笔者认为《房屋登记办法》对预告登记制度规定存在有待商榷之处,如《房屋登记办法》第67条和第71条第5款之间存在矛盾,应该以第71条为准。另外,缺乏对预告登记单方申请后的义务人抗辩权保护。赋予义务人以必要的抗辩权,既是对民法“公平正义”原则的维系,也有利于该制度的实行。本文从预告登记基本概念入手,运用横向对比的方法,对不同国家和地区的预告登记制度进行比较,同时也运用纵向对比,历史研究的方法对我国的预告登记制度的建立进行阐述。通过分析现行的《物权法》和《房屋登记办法》的相关规定,笔者提出了对构建适合我国国情的预告登记制度的意见和建议。笔者提出的解决工程承包人的优先受偿权与预购人请求权之间矛盾的问题,正是基于对现实的考虑,解决这两种权利的冲突,不仅仅是房地产市场发展的需要,更是维护社会稳定的要求。另外,保护预告登记单方申请后的义务人抗辩权也同样重要。赋予义务人以必要的抗辩权,使权利人与义务人双方地位平衡。既是对民法“公平正义”原则的维系,也有利于预告登记制度的实行。预告登记制度在我国是一项新兴的制度,如何使预告登记制度体现出中国特色,正是文章解决的难点和创新点。