经过多年发展,我国城镇化进程迈入快速发展阶段后期,房地产行业增速下降,逐步迈向存量管理阶段。与此同时,流动人口数量增加、流动速度加快以及主要租房群体发生的变化都对我国住房租赁市场建设提出更高的要求。但由于租赁住房业务“三高一低”的特性,房地产企业在拓展租赁业务过程中面临诸多挑战。第一,租赁业务通过租金收入实现资金回收,回收期长,资金使用效率低下。第二,房地产企业杠杆远高于其他行业,如何找到一种融资方式能够同时满足租赁业务的资金需求并保证风险可控,是房地产企业亟待解决的另一难题。第三,租赁业务的运营需要专业化的机构来运营,保障盈利的持续性和成长性。近年来,国家在推进租赁住房市场建设REITs试点方面的政策频出。2002年国内房地产信托诞生,经过近18年的发展我国房地产资产证券化已经初具规模,但仍未有标准化REITs的出现,因而本文选取保利地产发行的类REITs产品作为案例研究对象,以期能够通过对该案例的分析得出有价值的建议与结论。首先,从供给端、需求端及政策端对我国租赁住房市场的现状进行分析,在对类REITs和标准化REITs进行比较后,对我国房地产产业链的资产证券化的概况进行了梳理。其次,在对保利租赁住房类REITs的发行情况、产品设计方案进行初步介绍的基础上,更进一步地从动因分析、方案分析、经济效果分析及风险分析四个角度对该案例进行研究,并总结出该产品设计的不足之处。最后,通过综合分析得出了以下结论。第一,保利地产具有金融创新的动因。一是融资战略转型迫在眉睫;二是我国城镇化增速下降,房企急需创新变现模式;三是租赁住房资产证券化能够有效的实现租赁住房资产资金盘活;四是降低企业财务风险。第二,综合使用风险隔离原理和资产重组原理能够实现风险和收益的重新组合和风险隔离。保利地产对物业资产进行筛选,运用选取优质、恰当的基础物业资产,建立能够产生稳定现金流的基础资产池,提升产品的吸引力。第三,保利租赁住房类REITs综合使用内外部增信措施,但信用增级的基础主要依靠主体及其股东的信用,以成熟的REITs市场标准来看,起主导作用的应该是底层物业资产的质量及其未来的收益。第四,保利地产租赁住房类REITs采用“专项计划+私募基金”的交易形式,并且通过“股权+债权”的构建一定程度上实现减轻税负。第五,保利租赁住房类REITs是国内首单储架发行类REITs产品,在发行时点选择上具有灵活性,缺陷是虽一定程度上实现扩募,但距离真正的扩募机制实现距离尚远,在本质上该单产品仍非真正的标准化REITs产品。