摘要：随着转租市场的日益活跃,转租现象中的纠纷也日渐增多,合法转租、擅自转租都成为普遍的房屋租赁方式。搜查北大法宝的法律法规的相关规定发现,立法对房屋转租的规定是极不完备的。在法律层面只有《合同法》第224条也并未涉及转租合同的效力,2009年9月1日起施行的最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16、17条中规定了次承租人享有合同解除异议抗辩权、第三人参加诉讼权、代位清偿权、合同解除抗辩权、追偿权,在保护房屋转租中次承租人利益的进程上,是一个很大的进步,再有就是《城市房屋租赁管理办法》第27条,还有一些地方性法规。统观我国有关房屋转租的法律规定,可以看出立法对转租规制的主要出发点是维护出租人的利益,对于次承租人的利益保护较为薄弱。由于我国法律法规对此方面的空白,从理论上探究转租合同的效力及擅自转租的合法性成为了现实的需要。通过对各国转租模式的探究得出我国应是不同于限制、任意及区别的折中模式,转租合同是基于原有租赁合同的存在,承租人基于对房屋的占有而对所占房屋进行了转租,那么转租合同与原有的租赁合同的关系是判断转租合同性质的关键因素。经过论述得出转租合同的独立性,擅自转租因此成为有效合同,基于现有的法条和司法解释得出转相合同应是附解除条件的有效合同,司法解释中写到了留个月的除斥期间,此处写的“解除合同”中的合同应是原有的租赁合同,因为合同具有相对性,承租人擅自转租是对原有租赁合同的违约,出租人不能延伸权力至不涉及他的转租合同。将合法转租和擅自转租中的次承租人进行比较,得出擅自转租中次承租人的特点,并论述擅自转租中次承租人应拥有合法转租中次承租人的全部权利。虽然次承租人依据合同获得房屋的使用权利,类似与用益物权,但用益物权是法定的,转租行为及转租所获得的权利均不属于法定的用益物权。所以擅自转租中次承租人的权利的性质为债权。擅自转租中次承租人的另一部分权利来源于现实的需要,如优先购买权、买卖不破租赁规则等等,在优先购买权中,通过案例引入的方式将次承租人应获得该权利进行相应的论述,并分情况对优先购买权在承租人和次承租人中的顺位问题进行叙述,买卖不破租赁原则基于立法的目的和现实的需要也理应适用于擅自转租中的次承租人。在分析擅自转租中次承租人的各项权利后,论文在范围上进行进一步扩充,论述多次转租的情况下次承租人的权利,笔者将其分为几个情况进行分别论述,最后基于责任、权利、义务的一致性要求,法律应弥补空白,保障擅自转租中次承租人的利益,同时次承租人也不可以凭借转租人“擅自”的行为而要求解除合同。