改革开放以来，伴随着住房制度改革，我国房地产和住宅业在不长的时间里，历经了四次投资开发热潮。而每次开发热潮都引发了房屋价格的快速上涨和社会各界的强烈关注，到底是什么因素在影响着房地产价格？　　深圳房地产和住宅业一直被认为无论从形式或者是内容，一直都走在全国的前列，但目前深圳住宅价格，从2005年以后连续上涨，已经成为严重制约人们生活质量的提高，影响城市竞争力的重要因素。而到目前为止是对价格影响外部影响因素定量分析的文章还没有。本论文正是试图在这方面做一些有益的尝试。　　由于住宅产品是一种异质性商品，产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异，国外往往从特征价格（hedonic price）的视角出发构建模型进行研究。而国内学者对住宅价格问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究。到目前为止，国内还没有人通过对住宅所处的外部环境，从区位条件、建筑结构、邻里环境等三个方面来实证研究住宅外部影响因素特征和住宅价格之间的数量关系。　　如何将特征价格理论应用于我国的住宅价格分析，并构建出住宅外部环境影响因素的特征价格模型来研究城市的住宅市场，这正是本文试图解决的问题。　　论文较为系统地总结了特征价格理论和模型，文献表明，特征价格理论主要包括两方面内容，即Lancaster偏好理论和Rosen的特征市场均衡分析；住宅的特征主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征三大类。在此基础上，我们从计量经济学角度构建了住宅特征价格理论模型，并结合深圳市的实际情况，最后选择了15个住宅特征作为模型的自变量，采用了100个住宅样本验证特征价格模型的可行性。实证研究表明，住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的。影响最大的是交易时间，最小的是教育配套。　　本文的研究结果，对于进一步研究其它城市住宅价格与其外部影响因素之间的关系，具有一定的参考价值，但也存在着许多不足和遗憾。未来的研究还可从评价体系的优化、模型函数形式的选择、样本数据扩展等方面加以改进，使研究结果具有更加广泛的指导意义。