商业地产是传统房地产行业细分出的一个新兴行业。进入21世纪后，伴随着城市化进程的加快和城市商业带来的繁荣发展，商业地产作为城市商业发展的主要物质载体，迅速成为房地产行业的重要力量，并且由于其具有较高的利润、强劲的市场需求以及地方政府的支持和推动，在全国迅速发展起来。商业地产作为一种特殊的商品，近些年在处于较好的发展趋势的同时，也面临较多的问题和挑战。在商业地产不同阶段的发展过程中，营销模式主要有只售不租、不售不租、只租不售、租售结合等，而“只租不售”渐已成为地产营销模式发展的趋势。在宏观调控的背景下，房地产市场的竞争将日趋激烈，仅靠强调销售手段的传统营销方式将难以取得相对优势。因此，将市场营销理论与商业地产的特点相结合，发展并创新商业地产营销模式及策略势在必行。　　本文在对有关商业地产国内外研究文献资料梳理的基础上，首先界定商业地产的概念，阐述了商业地产营销的特征及营销因素；其次，对比分析了当前国内主要的商业地产两种营销模式及优缺点，针对开发商主导的商业地产营销存在的问题，提出以运营商为主导的商业地产营销模式。第三，分析了我国商业房地产市场需求及市场竞争，从消费者和投资者两个角度进行了市场调研。第四，从营销理念、市场中心、市场定位、市场竞争、营销模式等角度综合分析了运营商主导的商业地产市场运营转型；第五，提出了运营商主导的商业房地产营销策略选择：依托政府政策的关系营销；社会价值认同的文化营销；经营价值链上的协同营销；借势社会热点的事件营销；优势商业资源的整合营销；追求长效盈利的价值营销；最后，以Y公司为例，对其正运营的玉水苑餐饮一条街项目进行了SWOT及投资价值分析，在此基础上，提出了项目定位、营销策略选择与实施方案。本研究结合在MBA课程中所学的知识，总结自己的在营销领域的工作经验，对中国商业房地产行业营销策略进行探究，希望能够探索一些有中国特色的营销方法和策略，以期丰富地产营销的理论，并对开商业地产运营商和开发商制定营销策略提供一些有意义的参考。