研究北京市商品住宅市场现状情况我们不难发现,目前商品住宅的市场供应量充足,需求亦很旺盛,但是商品住宅存量依然很多,二环三环间的去化周期甚至达到10年左右,这显然是由于其定价不合理造成的。住宅作为一种典型的异质商品,对其进行合理定价,对建立良好的市场秩序,促进房地产市场健康发展尤为重要。因此,本文将依据特征价格理论,运用线性模型研究北京商品住宅市场价格构成,在理论上和实践上,都有很重要的意义。首先,本文简单探讨了商品住宅价格理论及形成机制,并根据价格理论介绍了商品住宅价格的构成。对北京商品住宅价格差异的决定因素做了定性分析,从开发成本因素、区位及交通因素、邻里环境因素、金融及调控政策因素、市场预期因素五个方面阐述了其对价格差异产生的影响。其次,本文对北京商品住宅价格差异的决定因素做了定量分析,根据特征价格理论,构建数学模型。以商品住宅价格差异为因变量,并从建筑特征、区位特征、邻里特征三个方面将影响住宅价格差异的特征变量细分至19个,以此作为自变量。采用线性模型进行特征价格研究,选取标准化的回归系数来对比各特征变量对住宅价格差异的影响程度,得到最终的商品住宅价格差异的计算公式：住宅价格差异=0.653×建筑面积大小-0.512×与市中心远近+0.279×地铁或轻轨+0.251×教育配套+0.143×生活服务配套+0.132×房屋的朝向+0.125×装修风格与质量+0.113×外部环境+0.086×内部环境-0.081×房龄大小+0.065×楼层高低+0.055×文体设施配套+0.041×车位多少+0.023×具体公交线路-0.021×容积率多少+0.017×绿化率多少+0.016×物管质量-0.011×物管费用+0.008×居民整体素质,特征变量前的符号及表示其对价格差异影响的正负关系。最后,基于实证分析得出的结论,针对北京市商品住宅市场,提出了两点建议。第一,商品住宅开发设计要综合考虑多种因素,第二,运用特征价格模型,房地产评估机构可以有效评估住宅价格,对商品住宅进行合理定价。