从2005年起,政府连续出台房地产宏观调控政策,房价猛涨的楼市受挫,理性住宅消费观念日渐形成,房地产开发商纷纷顺应形势,把竞争战略调整到重视房地产开发投资前期的市场研究和策划,创造高性价比的房地产产品,强化项目营销推广时效性的思路上来。经过十多年的建设开发,望京地区围绕望京科技园区已建成拥有千余家高新企业和几十家跨国公司,30多个住宅区,数万外国人居住的北京地区最具国际化的区域之一。但是,该地区住宅产品种类比较单一,区位开发价值尚未有效挖掘,具有特色的小户型住宅比较稀缺。论文中的齐云阁花园项目切合地区市场需求和项目地块面积较小的实际情况,定位于望京地区住宅市场中的精装修小户型细分市场,发挥了独特性的优势,大大减弱了由于同质化竞争所带来的市场风险,保证了项目的成功实施。论文通过对投资与营销策划基本理论的研究,分别对房地产投资策划和营销策划的基本概念、主要内容和基本特点进行阐述,并运用这些理论,初步设计出案例项目投资与营销策划的建议方案。根据等值策划原则,确定了案例项目营销目标、策略和项目实施建议方案。通过对案例项目基础数据的估算,分析计算了几项重要的财务评价指标,得出了项目财务评价结论。运用不确定性分析的方法,对案例项目盈亏平衡点、最低租售价格和敏感性进行了分析计算,评估项目投资风险,提出了加强风险防范和控制的针对性措施。