随着我国社会主义市场经济的发展和金融体制的改革，我国国有商业银行从过去的以信用贷款为主的模式转向了以抵押贷款为主的模式。通过资产抵押来融通资金成为了银行业、资金需求方之间业务往来的重要内容。抵押贷款制度已成为商业银行保全资产、防范风险及风险缓释的重要举措。抵押资产价值评估也成为了客观需要，它对维护金融机构信贷资产安全和维护金融市场的健康发展发挥了重要作用。对于房地产抵押价值评估，特别是收益性房地产，收益法是首选的、不可或缺的评估方法。如何把握收益法的运用过程中对净收益和折现率这两个参数的选择，使用收益法对抵押房地产进行评估并提供有说服力的结果是现实中亟待解决的重要课题。文章首先简单地介绍了国内外关于抵押资产价值评估和收益法方面的主要文献、房地产抵押评估方面和收益法方面的相关理论。重点分析了抵押评估中价值类型的选择，以及收益法应用过程中三个参数的确定。基于收益法，对收益性抵押房地产评估案例黄冈市时代大厦进行了具体分析，包括影响其评估价值的一般因素、区域因素以及土地及建筑物的个别因素。然后建立时间序列方程预测有效毛收入，用有效毛收入减去运营费用确定净收益；引入安全利率加风险调整法的的数学模式和系数取得方式，确定折现率；确定收益年限后，选择适合的收益法公式对时代大厦的商业部分和住宅部分的评估价值进行分别计算，最后得出时代大厦房地产的抵押价值。