目前,国内房地产项目管理精细化程度严重不足,严重影响经济效益和社会效益。本文借助项目管理、价值链和价值工程、现金流管理及精细化管理等相关理论,以房地产项目涉及的现金流为关注焦点,对房地产项目的可行性研究阶段、实施阶段和后评估阶段的精细化管理问题进行了深入探讨,并结合实例建立了房地产项目的财务模型。本文中的财务模型是指一系列互相关联的现金流集合,是对项目实际活动的全面模拟,可以输出项目盈利能力分析和偿债能力分析所需的各种参数,并可借以识别资金链安全风险,相当于项目管理的“仪表盘”。此外,财务模型所集成的现金流具有流量、流向、流速、流程等四个维度,可以方便地进行直接运算,在房地产项目的融资方案筹划、税务方案筹划和多项目资金调剂方案的研究过程中,可以作为利益相关方之间开展高效率和高质量沟通的有效载体。在项目立项阶段,财务模型可以从现金流角度对各种不同的开发方案进行比选、优化;项目实施期间,财务模型可以作为成本-进度管理工作的标尺,进行动态成本分析和预测。项目结束后,借助财务模型及其记录的相关历史数据,可以对项目进行系统化的后评估工作。上述财务模型的实用程度,取决于对项目涉及的各种现金流进行规划、预测、分解与归集的精细化程度。这一精细化程度持续提高的过程,也将是量变导致质变的过程。在财务模型提供的决策支持信息质量和提前量达到一定程度后,项目管理所涉及的各种计划工作和决策工作便可以进入“交互优化”的良性循环。以现金流为核心的房地产项目精细化管理水平,不仅仅体现为财务模型的构建技巧。作为一种简化的管理信息系统,对财务模型的实际价值评判也适用“三分技术、七分数据”的标准。因此,房地产项目管理的精细化,归根结底要植根于对市场、对产品以及各项业务流程的深刻认识,建立在以营销为中心的全员管理、全过程管理和全面预算管理体系之上,并以基础管理工作的程序化、标准化、数据化和信息化为基础。从这个意义上讲,以现金流为核心不断提高房地产项目精细化管理水平,也将是持续积累企业知识、提升企业竞争能力的有效途径。