中国正加快进入老年化社会。传统的以家庭为单位，养儿防老的情况，由于一胎政策与4-2-1的现象而显得不足。由于二元户籍，退休人员如何以城市的房地产融通，以房养老成为面对巨大而长期的养老负债的对冲方法。中国养老产业的发展前景是远大的。中国养老产业最大的瓶颈是土地、融资与税务政策。目前境内较为成功的初始个案，都有着地成本土地的优势。有些为了在高税的环境下节省税务成本，做出不少创新的商业模式。可是，如何利用资本市场却成为发展的瓶颈，如果能够打通融资渠道，如利用公募资金里的退休金、保险金等较长期的低成本资金，能把成功的模式迅速复制全国，抢先打开市场。在资本市场较发达的国家，如美国；发展了先进的公募房地产信托基金系统(Real Estate Investment Trust, REIT)，在几十年的发展沿革下，政策上对养老地产的投资方与营运放作出分工；更好的利用了各自低成本基金与超水平管理的优势。本文作者以上海REIT专家预备组组员的身份，参与中国REIT的政策设计外部专家，提出过有关建议。本文以中国的养老地产个案财务状况，结合美国养老地产REIT的财务分析，预示中国养老地产的证券化前景，也对有关养老产业的融资、税务等政策作出意见。