不动产证券化始于美国,系一种投资不动产之模式,经由此制度一般投资人可透过小额投资对大金额之不动产投资计划进行投资,不仅投资人可获得新之投资工具,且可以扩大不动产开发之参与层面,增加投资于不动产之资金;对开发商来说也多了一种资金募集之管道,使传统只能靠银行贷款募集资金开发,或自备资金开发不动产之情形得到缓解。对于公共建设开发,提供了一个较BOT更佳之制度。综合上述特点很多国家地区希望透过此制度振兴房地产景气,东亚各国家地区诸如日本、新加坡、韩国、香港、台湾皆先后引进此制度,而中国尚未引进不动产证券化制度。不动产证券化顾名思义即将「不动产上的财产权」转变成「证券」型态。不动产证券化对传统投资不动产之方式做出改变,传统投资不动产之方式系投资人直接持有投资标的之物权;不动产证券化下之投资方式,投资人转为以持有证券之方式,来表彰其对投资标的之权利,从而投资标的与投资人间之关系也由传统之物权关系转换为债权关系。而不动产证券化可分为不动产投资信托或不动产资产信托两种模式,在这两模式下可选用特殊目的性公司或特殊目的性信托或有限合伙三种组织模式。但因中国并未准许设立有限合伙,因此有限合伙将不会作深入讨论。各国家、地区之不动产证券化制度各有不同:美国视野中之不动产证券化,系指不动产投资信托,而美国法制中之土地信托,在美国法上或可算是不动产证券化,但依中国证券法规定,并不能算是不动产证券化之范畴;日本视野中之不动产证券化,包含了不动产资产信托和不动产投资信托两种。其中不动产资产信托系日本特有之模式。台湾同时引进了美国的不动产投资信托及日本的不动产资产信托。不动产证券化在中国是否有引进之必要性;不动产证券化制度在土地国有制之下是否会产生法律之冲突;且关于不动产证券化法理问题,例如开发型不动产证券化、不动产证券化限制条款等问题做出讨论。