保障性住房是构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的重要途径,探索保障性住房建设机制的运行机理就是要研究保障性住房制度的构造与内在运行方式。制度安排是政治领域的合约安排,天津市保障性住房建设机制具有制度合约特征,反映出建设机制运行过程中存在的制度性问题。通过分析和解决相关问题,有利于完善天津市住房保障制度,也为健全我国住房保障制度提供参考。本文从合约理论的创新视角出发,选取天津市为研究案例,以“保障性住房建设机制”为研究对象,以“天津市保障性住房建设机制的运行机理是什么”为主要研究问题,归纳保障性住房建设机制的内在运行方式。研究目的在于探索制度合约层面保障性住房建设运行存在的问题,并提出相应的优化路径。本文采用案例研究法和文献研究法。综述部分,采用文献研究法获取资料,通过查阅大量关于全国保障性住房建设和天津市保障性住房运行的政策与文献,获取制度政策资料和案例数据;天津市是案例研究对象,是重视保障性住房建设并取得良好建设效果的直辖市;合约理论作为制度分析工具,有助于从保障性住房的建设现状、保障制度、融资模式、参与主体、供需平衡和规范制约等方面全方位地了解建设机制各部分构造及其功能。本文首先厘清中央政府与天津市政府由住房保障制度确立的“委托代理”关系,并根据天津市住房保障制度体系的激励功能、制约功能和保障功能,将建设机制解构为激励机制、制约机制和保障机制三类,用委托代理理论和不完全合约理论分别解释三大机制的运行机理,然后深入挖掘天津市保障性住房制度运行的特征与不足。研究结果表明:中央政府与天津市政府之间、天津市政府与行政职能部门之间、天津市政府与政策性金融机构和私人企业之间存在明显的委托代理关系,这是建设机制结构关系的基础;激励机制中,因资金和土地等生产要素有限、代理方层级过多、企业成本控制等问题而导致委托代理成本偏高,因我国金融市场欠发达的整体现状导致融资渠道受限;制约机制中,因标准执行不到位和房屋分配不合理等而产生受保障人群对房屋分配的逆向选择问题,政府过度干预造成规范性过强,抑制了保障性住房其他建设主体的积极性;而保障机制的灵活性和执行力略显不足。研究所得对策建议如下:通过减少政府干预、提高社会参与度、削减代理方纵向管理层次以降低委托代理模式的成本;强化合约主体的权益激励;拓展保障性住房建设融资模式;合理确定保障性住房的租金或售价,使调价定价机制对接住房市场;平衡政策的灵活性和稳定性,通过多元化方式调节各层次供求平衡;灵活制定监管保障政策,加快推进制定《住房保障法》是保障性住房长效建设的当务之急。本文的不足之处仍待改进:首先,对建设机制运行机理的论述不够全面完整,其次,对建设机制运行缺陷的探索仍不够深入,如对土地捆绑权益、信息不对称案例和逆向选择等合约理论的典型问题论证不足,从而使得优化路径稍显薄弱。论证不足的原因,一是由于笔者的写作水平有限,对运行机理的理解不够深入,二是因为合约理论在保障性住房制度领域应用实例极少,难以学习他人的研究经验,三是尽管合约理论受到诺贝尔经济学奖的肯定,对经济社会领域做出巨大贡献,但本身理论发展尚不成熟,具有先天性的实践缺陷。针对以上问题及原因,接下来可以在深入学习不完全合约理论和住房保障制度的基础上,进一步诠释信息不对称、逆向选择和道德风险在保障性住房建设三大机制中的体现,挖掘不完全合约理论解释宏观机制的理论潜力,深刻总结保障性住房建设机制中存在的问题及其优化路径。