商品房预售制度在我国建立已久,其核心串联机制为抵押预告登记制度。但在我国现行制度规制层面,预售商品房抵押预告登记效力规定尚属空白,司法实务及理论有统一立法指导之必要。在具体法效问题上,抵押预告登记权利人对预售房屋是否享有优先受偿权;抵押预告登记制度如何限制义务人的处分行为;抵押预告登记制度在效力上能否对抗强制执行措施;是否应赋予抵押预告登记制度保全顺位效力均涉及当事人实体权益认定,有系统深入研究之必要。本文除引言与结语外,正文分为六部分:第一部分,商品房预售机制探索及制度沿革。商品房市场在我国从无到有,相关制度也经历引入、建立、改良过程,对此变迁历程梳理,便于全方位了解抵押预告登记存在的社会土壤,利于对现实所存问题的把握。第二部分,预售商品房视域下的预告登记制度。抵押预告登记制度是预告登记制度之分支,兼具预告登记法律特性,而预告登记制度系一项舶来品,学界对其本土存在价值尚有争议;对于抵押权能否适用预告登记问题,部分学者也因期房主体工程未竣工,价值不特定,质疑无法承载相应物权,对此问题本文该部分予以回应并加以反驳。第三部分,抵押权预告登记是否具有优先受偿效力。主要从是否赋予其优先权的意义以及司法实务界、理论界对此问题相关论述进行梳理,综合比较各种不同意见及解决路径,探索提出应在非基于银行过错无法办理正式抵押登记情形下赋予其享有优先受偿权。第四部分,抵押权预告登记如何限制义务人的处分行为。主要从开发商及预购人主体角度,期房到现房客体角度,转让到抵押处分角度,对该问题进行论述,最终得出抵押权预告登记的限制主体从预购人扩大至开发商,限制客体从期房扩张到由此演变现房,限制方式从抵押到转让全方位覆盖之结论。第五部分,抵押权预告登记能否对抗强制执行措施。主要从控制性强制执行措施与处分性强制执行措施具体分类上探讨无法对抗的原因,并以具体案例为范本,重点探讨设定有抵押预告登记的商品房被法院预查封后,不动产登记机关自行转正行为的效力评价问题,最终论证得出不属于擅自处分法院查封财产行为之结论。第六部分,抵押权预告登记是否具有保全顺位效力。此部分主要基于现行法体系,评估抵押预告登记与开发商、预购人设立的各类型抵押同时存在的可能性,并从抵押权基本理论角度质疑现行法规定之合理性,最终以立法论为视角提出应赋予的解决路径。