城市住宅问题是城市地理学、区域经济学和城市社会学研究的重要内容。新世纪以来,中国大中城市房地产市场发展迅速,但是房地产市场内部却呈现出冰火两重天的现象,即以住宅销售为主体的房地产买卖市场和以住宅租赁为主体的房地产租赁市场的发展不协调,故直接导致了大中城市房地产市场风险的出现并愈演愈烈。住宅售租比可以直接反映出住宅价格和住宅租金之间的关系,亦可推断出区域房地产市场的运行状况,故售租比逐渐成为研究房地产市场的重要的指标,研究售租比的分异规律及其形成机制,有利于坚持“房住不炒”的定位,从而保持房地产市场的健康可持续发展,进而为居民住有所居提供解决思路,保证社会住房空间的公平正义。本文以南京市“一主城三副城”为研究区域,以2009-2018年小区住宅售租比为研究对象,在综合分析区域与城市房地产市场相关理论的基础上,利用趋势分析和渔网(Fishnet)分析探析一主三副住宅售租比的空间分布格局,总结其时空分异特征;运用泰尔系数对一主三副区域内和区域间的住宅售租比分异度进行测算,总结住宅售租比的空间差异规律;利用探索性空间数据分析(ESDA)探究住宅售租比的空间关联特征;采用马尔科夫链对住宅售租比的时间演变特征和空间变化特征进行分析。从区位特征、建筑特征和邻里特征三个方面构建住宅售租比影响因素的指标体系,利用特征价格模型分析各因素的作用方向和作用强度;运用地理加权回归模型探测各因素对住宅售租比的影响规律。在此基础上,总结出售租比及影响因素的结构模型,利用地租理论对南京市住宅售租比进行解读,并提出南京市住宅市场发展的对策与建议。通过分析,本文得到以下结论:(1)一主三副住宅售租比存在着显著的空间异质性,总体上呈现出由副城向内城递减的空间格局。售租比空间集聚特征显著,多集中名校学区和山水景观资源附近。售租比空间不均衡性趋于加剧,区域内部差异主导了区域整体的空间分异程度。(2)一主三副住宅售租比是区域特征、建筑特征和邻里特征综合作用的结果,中心位势、交通位势、住宅房龄、金融配套、绿化率、容积率和景观位势对住宅售租比的影响依次递减,且特征因素对售租比的影响具有显著的空间异质性。(3)一主三副各区域主导因素不尽相同,在城市空间形态和各主导因素的作用下,住宅售租比呈现出“圈层+扇形”的空间结构,各种地租主导下的住宅售租比亦会形成不同的空间形态。通过对住宅售租比时空分异特征及其形成机制的研究,基于地租理论对南京住宅售租比的分异机理进行解读。最后,提出南京市住宅市场发展的对策与建议。首先应建立长期的售租数据库,给予住宅租赁市场和住宅买卖市场相同的重视,其次由数据库分析各区域房地产市场发展的现况,从而加强房地产市场宏观调控,并制定符合区域发展的房地产政策,最后优化城市基础设施的配套,缩小区域间经济发展差距,优化人居环境,加强对山水景观资源的保护。