自1998年我国住房完成商品化改革以来,房地产市场开始蓬勃发展,逐渐成为国民经济的先导产业和支柱产业,成为推动国民经济快速增长的重要力量。然而,在房地产业快速发展的同时,也出现了诸如房价快速飞涨、投机盛行、土地资源浪费严重、百姓住房得不到保障等一系列问题。政府多次出台一些相关政策调控房地产市场,但是收效甚微。人们不禁要问,我国的房地产市场到底怎么了?政府调控房地产市场过程中哪些地方做得不对?今后该怎么办?实践呼唤理论指导,本文以经济学的局部均衡理论为研究主线,综合运用金融学、投资学、城市经济学、行为经济学、博弈论等多个学科的知识,并采用理论推导和实证研究相结合的研究方法,构建了一套比较完整的房地产市场局部均衡理论体系。经过研究发现,我国目前的房地产市场并不是均衡的,而是失衡的,且失衡程度比较严重。去探析失衡现象的背后,我们发现了失衡的原因所在：非理性预期是造成房地产投机需求膨胀的主观原因；“人口红利”是造成房地产需求旺盛的客观原因；房产商的寡头垄断供给是导致房地产供给不足的直接原因；政府对土地的完全垄断控制是导致房地产供给短缺的间接原因；同时,过高的交易成本传递到房地产价格上,也会影响房地产均衡的形成。因此,政府不能不明就里地推出可能会加重失衡的房地产政策,也不能寻求“头痛医头、脚痛医脚”的短期解决办法。政府首先应该明晰房地产调控的目标和机理：抑制投机需求、规制垄断、降低过高的交易成本,让房地产从失衡走向均衡；其次再紧绕上述目标制定实施有关的土地、金融、税收和价格等政策,笔者在文中也提出一些有建设性前瞻性的政策建议供政府选择和参考。在本文的最后,笔者拿重庆作为举例,其调控房地产的成功经验佐证了上述解决房地产问题的思路与对策的正确性,增加了现实的指导意义。