城镇土地分等定级与基准地价评估工作是土地部门管理国有土地的科学依据。城镇土地基准地价评估工作是维护土地市场安全、稳定、公平公正的重要手段。城镇土地定级工作作为基准地价评估的基础,其结果的科学合理性将对基准地价评估产生重要影响。本文在解读最新的《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2014)、查阅最新有关土地定级的理论与方法的基础上,发现规程中对定级因素的量化方法还有需要改进的地方,并针对此问题展开了如下研究。(1)通过对规程中点、线状因素量化方法的解读以及存在的问题进行剖析,指出量化方法的不合理性以及可能造成的后果,说明了"规程方法"有待于改进的必要性。(2)以网络分析理论为基础,以GIS技术为支撑,提出引入设施服务区分析方法和OD成本分析法量化点、线状因素。以商服和道路通达度因素的量化为例,实现了改进的技术方法研究,为今后规程升级提供了科学参考。(3)以宽甸县城区商业用地定级为例,对改进的技术方法进行了实证研究。采用设施服务区分析法对影响宽甸县商业用地级别的点状因素作用分值进行了量化,采用"可达性测度"和缓冲区分析相结合的方法对道路通达度作用分值进行了计算,最终将宽甸城区商业用地划分为四个级别。利用交易样点数据,对基于规程方法和基于改进方法的级别划分结果进行了合理性评价,结果表明:基于GIS的网络分析技术引入到土地定级因素量化方法中来,将使得定级结果更加合理,对宽甸地区以及同类地区土地定级工作具有借鉴意义。