按揭制度源于英国的担保制度。20世纪90年代初,按揭制度由香港地区传入我国大陆,并顺应我国房地产市场的发展要求,迎合广大购房者的消费需求。但是我国的按揭制度即不同于英美法中的按揭。也不同于我国香港法上的按揭,在长期的房地产交易实践中,自成一体。而且我国现行的法律、法规对按揭制度没有明确规定,一些地方法规和规章也只是简略的涉及,由此导致理论与实务中对按揭的定义、法律性质以及法律关系等存在着很大的争议,加之,受我国的开发商和消费者的资信程度的影响,导致了我国房地产实践中出现较多按揭纠纷,那么结果是纠纷解决无法可依。由此,本文拟对预售商品房按揭为中心进行研究。从分析我国按揭制度的法律性质入手,研究英国、美国按揭以及我国香港地区按揭制度理论,比较我国大陆按揭制度的发展现状。并对我国按揭制度出现的问题提出几点完善的建议,以期待预售商品房按揭制度在适合我国经济体制的基础上更好的运作。本文不包括引言和结语,共分为四个部分。第一部分,预售商品房按揭理论基础。首先对预售商品房和商品房预售按揭进行释义。其次,分析预售商品房按揭制度在我国房地产市场中运行的价值。同时对我国大陆预售商品房按揭制度中所涉及按揭人、按揭权人、开发商这三大重要主体之间的关系进行分析。其次,将按揭与让与担保,抵押,权利质押进行比较分析,一一指出按揭与以上三种担保形式的不同点,最后认为,按揭无法为传统的典型担保制度所替代,也不适合与让与担保等构成非典型担保体系的一个类型。而应该作为一种新的约定担保形式予以规定。第二部分,按揭制度比较分析。首先,对英国的按揭制度的发展进行研究,英国法按揭发展线索主要包括这样几个时期：普通法原权利转移担保阶段一衡平法权原权利转移担保阶段登记公示制度和清算原则的引入现代按揭权制度。美国的按揭制度与英国大致相同,只是在按揭权利的实现程序和方式上,法律规定的更为详细。再次,分析我国香港地区的按揭制度,说明香港“公义式产业”按揭的产生过程。最后,比较分析英美法、香港法和我国的按揭制度的不同之处。第三部分,我国预售商品房按揭制度中存在的问题。首先,我国的按揭制度没有明确的立法规制,按揭中各个主体的权利义务不明晰。实际中的按揭问题往往引抵押的制度来判断,造成实践与法律的脱节,按揭纠纷的解决不能公平公正。其次,按揭中的预售登记备案制度形同虚设,不能有效的保护按揭人的利益。再次,按揭保险存在“霸王条款”、风险嫁接、保费不知何去、指定银行为受益人、指定保险公司、一次性收取保费、重复保险、保费过高等问题。第四点,分析我国的预售款和按揭贷款资金监管模式的种类,以及资金监管中出现的监管无法可依,监管主体混乱,缺乏承担法律责任的规定的问题。最后,分析“假按揭”问题的产生原因与危害。一些开发商利用银行在项目准入、贷款受理和审批、贷款发放、抵押办理等各个阶段的控制措施不及其他个人贷款品种严格的缺陷,采用各种手段套取银行按揭贷款。造成抽逃资金,烂尾楼的现象。第四部分,完善我国预售商品房按揭制度的构想。首先要确立按揭的立法规定。明确按揭的法律性质,建议可以用国务院行政法和部门规章的形式制定全国适用的《商品房按揭管理办法》来改善国内商品房按揭相关法律规定位阶低的状况。将按揭人、按揭权人、开发商的权利与义务规定清楚。其次,建议将预告登记制度来代替预售登记备案制度,保护预购人在进行登记后排除第三人对权利侵害。明确预告登记的顺位保护和破产保护的效力。建议完善我国的个人信用体制。建立个人资信评估制度和个人资信档案等级制度,对个人的消费、交税、还贷等方面能进行有效的监督,在预售商品房按揭贷款中,不仅能促使预购人积极的履行还贷义务,并能防止假按揭的发生。再次,要完善按揭制度的配套机制,完善多种按揭保险种类的引入机制,建立由政府、银行与监理公司共同参与的预售资金监管小组,规定监管的详细内容,并规定监管主体与开发商应承担的法律责任。