旅游业作为“朝阳产业”，近几十年来，伴随着各国经济的良好形势迅猛发展。在我国，旅游业作为一种新兴产业正以良好的势头飞速发展，已成为我国第三产业的主要支柱之一。就南昆山而言，旅游业对南昆山的经济影响巨大，解决了南昆山镇近30％的劳动就业问题，旅游业收入占地方国民经济总收入的50％以上。 伴随着我国旅游业的飞速发展，大量旅游用地或具有旅游用地潜力的土地使用权的出让、转让等土地交易随之而来，因此，建立一套成熟完善的旅游用地定级及基准地价评估体系，不仅对于旅游资源的有效保护、土地资源的合理利用和土地市场的行为规范具有重要意义，也是我国刚刚起步的旅游业能够健康持续发展的基础和前提。但我国目前的土地定级暨基准地价评估体系中缺乏针对旅游用地的成熟的理论和方法。本文就此方面作了较为深入地研究，提出了新颖的旅游用地地价评估方法体系。 本文侧重于研究“以自然景观为依托建立的休闲娱乐及旅游服务”用地的定级估价，而人文旅游地的评价不属于本文讨论之列。论文共分为五个部分： 第一部分为绪论，介绍了论文的研究背景、相关理论和国内外的研究现状，得出本研究的主要意义有以下几点： ①有利于建立规范完善的旅游生产要素市场体系，实现旅游生产要素的合理配置和流动；②有利于保护旅游地农民权益，有利于解决旅游产融矛盾、理顺旅游业政企关系；③有利于土地资源的合理利用及国家土地资产的管理和保护。 第二部分对我国基准地价体系及有关旅游用地评价的方法进行了概括论述，总结了旅游用地评价的传统方法及定性和定量评价方法。 第三部分详细介绍了旅游用地基准地价评估的思路和方法，并运用模糊综合评判法，在确定级别的基础上，以收益还原法测算旅游用地的低限地价，再根据旅游用地与商业用地相似的地价变化规律确定各级别基准地价。 第四部分为论文的重点内容，应用所提出的方法对南昆山景区的旅游用地基准地价评估作了具体分析并得到详实的结论。 论文结合旅游用地评估的垄断原则、地价构成原则、比较原则和无形收益等独特原则，确定的了旅游用地定级体系。通过DPS2000数据处理系统，获取各评价区的隶属度等级向量值。 分析旅游用地效益，以收益还原法确定景区旅游用地的低限地价。并得到旅游用地基准地价模型为： 将各级别指数代入模型，最终确定的南昆山旅游用地级别暨基准地价。 论文的最后一部分对所提出的方法及其应用加以总结。 论文主要结论及创新点： ①建立了南昆山旅游用地级别评定指标体系； ②基于旅游用地级别及土地评估的级差收益理论，运用数理统计的基本原理，得到了旅游用地基准地价评估模型，为旅游用地评价定量化提供了一条崭新的途径； ③论文是在“龙门县城镇土地定级暨基准地价评估”项目基础上完成的，其结果对当地管理土地资产，规范土地市场起到了重要作用。 有待进一步深入研究的问题： ①以收益还原法测算旅游用地基准地价时还需进一步研究以下问题：无形收益问题；其它部门(如交通、旅游产品加工业)的收益；旅游淡季收入中应有多少归属旅游用地收益；如何剥离旅游建筑物收益等。 ②基准地价评估是一项复杂的工作，需要经济、社会、政治、地理等多方面的调查和分析。本文所建立的经济评价模型是在《城镇土地估价规程》有关方法基础上建立起来的，尚有待进一步研究、完善。 ③对于评价单元众多的旅游用地定级，分别对每个单元进行模糊分析运算，工作量巨大，本文提出的模型仅提供了系统化的思路及相关层次结构，希望能建立简单便捷的信息系统，真正实现旅游用地定级的程序化。