大陆法系民法有债权与物权的区分，现代以来，这两种权利在某种程度上有所交叉，界限也有模糊之处。因而有学者指出，此即为现代民法中债权物权化与物权债权化的现象，租赁权的物权化即是显例。租赁合同产生多种权利与义务，就承租人而言，其目的不过是对租赁物的使用收益，故其权利的内容主要是使用收益租赁物。租赁权又称“使用收益权”即是承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。由于租赁权本身以使用收益为内容，加之，承租人在社会经济生活中一般处于弱者地位，因而，有必要对其予以特殊的法律保护。这就产生了租赁权的物权化。本文所称租赁权的物权性与租赁权的物权化并无实质区别，物权性是对此种权利性质静态描述，物权化是动态描述。文章认为租赁合同虽然是典型的债权合同，但它不仅在当事人之间引起债权法律关系，具有债权效力，同时又引起物权法律关系，产生物权效力。租赁权本身应当包括如下含义：首先，必须存在合法有效的租赁合同，即其权源的合法性、有效性；其次，租赁物须交付，文章认为，租赁物未交付前，承租人虽依据租赁合同拥有相应的权利，但此时并不享有租赁权；再次，租赁权之内容为对租赁物的使用收益，即具有用益性；最后，还应当以占有租赁物为必要，此处之占有可以是现实占有，也可以是拟制占有。既而，文章通过对有关租赁权性质的三种观点，即债权说、物权说、物权化说的论述，并考察租赁权物权化产生发展的历史，以及学说理论和立法实践的推进，认为物权化说符合实际。租赁权的物权效力体现在：租赁权对物权变动的对抗力；承租人因租赁权受到侵害时具有直接对抗第三人的权利；承租人对于租赁物以及物上权利具有有限制的处分权；租赁权对出租人权利的限制性。在分析租赁权的物权化及其物权效力的基础上，文章具体论述了其物权效力的法律体现。首先考察了“买卖不破租赁”原则的产生与发展，以及各国民法有关这一原则的不同法规范设计。正是这一原则的确立，使得租赁权开始具有了物权效力。此后，立法中设立了相应的制度，以支持、完善其物权性及效力。这些制度包括：租赁物的所有权转移不影响现存的租赁关系，出租人就租赁物设定物权不影响现存租赁关系，租赁合同不因出租人破产而当然解除，承租人对租赁物的优先购买权，承租人对租赁物的支配权，承租人得以自己名义提起排除妨碍之诉，租赁合同不因出租人或承租人的死亡而解除，以及法律规定不动产租赁实行登记制度等。文章进一步论述租赁权在物权性方面的权利归属。首先比较租赁权有用益物权的内容，认为租赁权在物权性方面属于用益物权。之后，通过罗马法及近现代民法典中的用益权与租赁权的比较分析，认为二者在标的物、权利人之权利、权利人与相对人之关系、权利人之义务等方面内容一致，文章还分析比较了租赁权与担保物权的关系。从而认为，租赁权就是租赁合同产生的具有物权效力的权利，租赁权虽为债权，但它具有物权的某些性质、特征和效力，其物权效力在立法中己有诸多体现。本文即是在承认租赁权为债权的前提下，从物权的特征即物权的支配性和对抗性着手，从租赁权的概念及性质，租赁权的物权化演变、租赁权的物权效力等方面来分析探讨其物权性并比较其与诸物权之间的关系。因而，就物权性而一言，租赁权属于用益权。