论文部分内容阅读
教育作为公共物品对其周边的房地产市场产生巨大影响,屡见不鲜的天价学区房表明教育公共品对房地产价格存在溢价效应。大量研究表明我国本就稀缺的优质教育资源正源源不断地资本化进住宅价格当中。兰州市的房地产价格一直领跑西北五省,因此兰州市高房价的价格构成及背后存在的溢价效应值得我们研究。本文以兰州市优质初中教育为研究对象,首先运用特征价格模型来分析兰州市二手学区房的内在价格构成;其次运用配对回归模型来分析兰州市优质教育公共品是否对其周边二手房地产价格产生溢价效应。研究结果表明:(1)教育因素对二手房价格影响显著,其中到学校的距离每增加1%,兰州市二手房住宅价格下降0.067%;学校排名每下降一个名次,二手房价格下降0.049%;校等级每上升一个等级,二手房住宅价格上涨5.55%。(2)在对民办学校和公立学校进行分组后结果表明:住宅小区距学校的距离每增加1%,公立学校二手房价格下降0.075%;民办学校二手房价格下降0.041%;学校排名(名次)每下降一个名次,公立学校二手房价格下降0.034%,民办学校二手房价格下降0.054%。(3)在使用配对回归模型来比较学区边界两侧学区房与非学区房之间的价格时发现:小区位于学区内时二手房住宅小区均价上升2.5%;在对小区对进行配对回归分析后得出:学区房比非学区房有6.5%的溢价。研究发现:(1)兰州市优质教育公共品对其周边二手房地产价格产生了溢价效应。(2)公立学校二手房价格对其到小区的距离比民办学校更敏感,民办学校二手房价格对学校排名的变化比公立学校更为敏感。(3)就不同城区而言,教育因素对各城区二手房价格的影响显著,但就影响程度而言,兰州市四城区之间并无显著区别。(4)对比学区边界两侧的学区房与非学区房后发现,兰州市购房者愿意为优质初中教育的学区房支付6.5%的溢价。