房地产行业是我国国民经济支柱性产业,行业动态时刻牵动着社会各界的神经。近年来,房地产行业资产端、资金端风险开始显露。为促进房地产行业健康发展,有关部门大力推动和支持房地产信托投资基金（REITs）特别是租赁住房类房地产信托投资基金的发行,旨在解决房地产企业资金长期占用难题,推动房地产行业向轻资产运营模式转型。碧桂园租赁住房类房地产信托投资基金就是在上述背景下发行的。本次信托投资基金作为国内首单百亿级规模的房地产信托投资基金,采取储架发行机制,发行规模为100亿元,首期产品发行规模17.17亿元,其中优先级规模15.453亿元,发行利率5.75%。本文从产品的发行动因、产品设计以及带来的融资效果三个方面来进行分析。首先,动因方面在内外部两个层面进行了详细的分析。外部层面分析了我国当前经济政策环境、债券市场发展状况以及房地产行业存续经营和投融资状况,发现当前发行REITs主要来自于行业的监管层面的政策推动,金融市场为产品发行提供了良好的外部环境;内部层面分析了碧桂园资产分布、企业收益和债券发行经验,研究认为本次产品发行受到环境政策和自身需求的共同驱动;其次,产品设计方面,仔细研究了产品“PE+REITs”的运作模式和“股权+股东借款”的新型交易结构,分析了REITs产品设计中税务成本问题并通过横向对比分析了监管政策对我国REITs产品交易结构设计的影响,旨在为后续我国房地产企业发行REITs提供借鉴价值;最后,在企业纵向和行业横向上对比分析了本次REITs产品发行给企业在财务绩效方面的微观效果,同时分析了在宏观层面给碧桂园企业带来的影响。通过本文研究发现我国房地产企业融资方式选择受政策影响较大,当前房地产信托投资基金可作为地产股权投资私募基金投资者退出的新选择;其次,产品交易结构的选择受监管政策影响较大,当前采用“股权+股东借款”的交易结构可以在满足监管要求的同时减少产品涉及的税收成本;最后,采用房地产信托投资基金产品进行融资可以一定程度上提高企业资金利用效率,降低财务风险。本次研究旨在为以后房地产企业发行房地产信托投资基金提供借鉴价值,并为我国房地产信托投资基金市场的建设和完善提供参考。