商业地产是现代化城市进行开发的一种类型,其主要功能组成包括商业、居住、办公、酒店等。它带动了城市的经济发展,同时满足了城市居民的物质、文化和生活需求。随着城市不断地进行更新和发展,商业地产项目数量日益增加,用地的面积也相应迅速增长。为了满足城市规划需求,同时盘活农村经济发展用地,增加农村集体和个人收益,村企合作对商业地产项目进行开发运营的方式应运而生。目前,国内外关于村企合作下商业地产的开发运营模式的研究较少,同时缺乏对具体的案例进行分析的实证研究。针对村企合作下商业地产的开发运营的特点,提出适用于村企合作下的商业地产项目的开发运营模式具有重要的现实意义。本文综合分析了国内外对商业地产开发运营的研究成果,研究了村企合作下商业地产开发运营的新特点。根据商业地产研究领域内几个比较重要的概念和理论,及国内外商业地产项目主要的开发运营模式,重点研究了可能适用于村企合作下的商业地产项目的开发运营模式:收益分成模式、返租模式。对采取收益分成模式、返租模式的粤港澳大湾区智能创新中心项目的开发运营进行了系统的应用研究,以经济效益和社会效益为导向,论证了两种开发运营模式的可行性,获得了采用这两种开发运营模式的一些基本规律,为粤港澳大湾区智能创新中心项目提供了理论依据,同时期望在一定程度上为我国类似的商业地产的开发运营提供借鉴。