房地产行业是中国国民经济的重要组成部分,从2020年GDP数据可知,房地产业增加值7.5万亿元,占比7.3%,其上下游相关产业链合计占比17%。房地产业及相关行业是地方政府财政的主要收入之一,也是绝大部分居民消费支出的最大领域,房地产行业的资源使用效率及房地产企业的经营效率备受关注。随着中国房地产行业竞争的不断加剧和政府监管的不断加码,房地产市场也正由过去的无序粗放的发展以及资本推动下的野蛮增长,逐渐向高质量的发展转变。购房者和投资者更加看重单个项目的产品品质和经营能力,经营好每个项目是未来房地产企业实现高质量发展的基本逻辑。因此本文从房地产住宅开发项目的经营效率问题入手进行研究,重点研究了X公司15个住宅开发项目的经营效率差异,使用数据包络分析（Data Envelopment Analysis,DEA）方法和模型分析了引起经营效率差异的原因,基于此提出了提升X公司住宅开发项目经营效率的步骤和措施。本文首先结合中外学者对效率及经营效率理论的研究明确了经营效率的定义。再结合住宅开发项目的特点,对住宅开发项目的经营效率进行了明确:即住宅开发项目经营管理的综合效率,在相似的外部环境和同样的内部环境下,某一个或部分项目的经营水平相对于同环境内其他项目,能够更有效地实现项目经营目标,并向人们提供满足需求的产品的经营管理能力,表现为比其他项目更高的管理能力以及更大的收益,实现项目的自身价值。基于此,通过对学术文献和房地产研究机构中经营效率文章的整理和分析,结合住宅开发项目的特点识别出了三个评价住宅开发项目经营效率的投入指标:主营业务成本、员工人数、费用;两个评价住宅开发项目经营效率的产出指标:主营业务收入、利润。选取数据包络分析方法并构建了CCR和BCC两个DEA模型评价X公司住宅开发项目经营效率。然后选取了具有代表性的、满足样本选取原则的15个X公司住宅开发项目做DEA有效性评价和投入指标的投影分析。最后结合DEAP2.1和DEA-SolverLV（V8）软件的计算结果提出:面对快速变化的国家政策及短期的房地产市场波动,X公司应首先从降成本、控费用两个管理措施开始,确保企业现金流健康。然后通过加强动态成本管理、建立标准化的设计管理等方面来降低主营业务成本,提升经营效率。同时应建立费用标准,减少非必要的费用支出。然后要建立清晰的拟获取地块研判逻辑,避免待开发土地面积过大而导致大量资金沉淀。最后面对房地产市场商业逻辑的彻底转变,应加快进行组织变革,以适应未来的房地产市场要求。基于以上措施,最终实现X公司整体经营效率的不断提升。本文从X公司住宅开发项目经营效率研究着手,结合住宅开发项目的特点和相关文献资料识别了五个主要的经营效率评价指标。使用数据包络模型对X公司的15个住宅开发项目进行了量化评价和分析,验证了数据包络模型在X公司住宅开发项目经营效率评价的适用性和可行性,以及该方法在房地产项目经营效率的评价上的实践价值。