深圳市是我国城市化进程发展最快的城市之一,高城市化率的背后,城市建设用地资源紧缺与城市可持续发展之间的矛盾日渐凸显。为解决深圳市城市发展问题,提升城市综合功能,深圳市全面推进城市更新,现已经成推动产业升级转型、增加住房供给的最主要途径。城市更新项目资金量需求大,投资回收期长,资金短缺是深圳城市更新面临的首要问题。为此,深圳市政府鼓励扩展多元化的融资渠道,鼓励社会资本参与城市更新。本文梳理了城市更新各环节的融资方式,指出资产证券化融资成本低、融资额度高,可以成为解决城市更新融资困境的有效方式。但由于资产证券化操作复杂、受政策限制较多等障碍,尚未在城市更新中广泛应用。本文选取新派公寓和扬州保障房两种不同类型的资产证券化案例,分别介绍了资产证券化在运营型和开发型城市更新中的应用。通过对案例的分析,总结资产证券化在应用过程中的要点和注意事项,认为资产证券化可作为深圳市城市更新的重要融资渠道,并建议在深圳市建立开发型城市更新资产证券化试点。