我国商品房销售中,由于事实或法律的障碍导致商品房买卖双方当事人不能立即签订的正式合同。为了促使今后交易顺利进行,通常通过认购的方式书面确认双方前期协商的成果,以求尽最大努力达成最终协议。一般将这类协议统称为商品房认购书。但对于商品房认购书预约合同的性质及效力,司法实践中裁判者和诉讼双方对商品房认购书的相关问题认识并未达成统一:商品房认购书属于什么法律性质,具备何种效力;当一方违反认购书约定的义务需承担何种法律责任以及责任范围等。实践操作中,从文本内容到形式对商品房认购书并没有一致的标准和格式,加大了对商品房认购书属性认知的难度。的文本内容和形式也没有统一的格式和标准,增加了困难的认知属性商品房认购书。本文结合认购书自身的特点,分析了认购书法律性质的学说争议,将其界定为具有独立属性的预约合同,以及相应的构成要件;进一步对商品房认购书的效力进行认定并确定其效力内容,并梳理我国目前涉及商品房认购的法律法规,在现有法律框架下适用缔约过失责任和违约责任的要件。最后就完善我国商品房认购制度提出几点建议。