改革开放后,我国的金融创新速度大大加快,居民也开始不断接受金融新产品。1998年之后,为了配合住房货币化改革,中国开始发展住房金融,首先在50个大中城市推出住房按揭贷款,之后逐渐在各个城市推广。发展至今,购房贷款已成为居民贷款中占比最大的部分,居民杠杆率也随之不断上升,由此引发的金融风险问题须引起关注。本文以居民杠杆率与商品住宅价格之间关系作为研究主题,以厘清居民杠杆率与住宅价格之间相互影响的路径和程度,可以为政府制定有效的金融风险管理政策和住宅市场调控政策提供有益参考,这对我国经济的健康发展、金融体系的安全和住房市场的稳定具有重要的现实意义。与已有研究不同,本文运用联立方程模型,同时从住宅价格对居民杠杆率的影响以及居民杠杆率对住宅价格的影响两个角度出发,按照“理论研究、现实描述、实证检验”的研究思路并结合“理论与实证结合、对比分析”的研究方法展开研究。通过理论分析发现居民杠杆率与住宅价格之间,相互作用,相互影响,形成“自增强循环效应”:房价的持续走高使得居民的商品住宅预期收益增加,进而引起居民预期良好、借贷能力增强以及金融体系的信用供给能力增强,最终导致居民杠杆率上升;居民杠杆率上升接着作用于房地产市场需求,如此循环往复加剧了居民杠杆率与住宅价格的波动。从我国统计数据来看,居民杠杆率与商品住宅价格均处在较高水平,且存在明显的区域差异。本文运用35个大中城市的数据进行实证检验,得到以下主要结论:第一,对比采用不同指标进行实证检验的结果,发现使用居民债务/居民可支配收入来计算居民杠杆率要比使用居民债务/GDP计算居民杠杆率更准确。第二,居民杠杆率与商品住宅价格之间是相互影响相互作用的,这加剧了居民杠杆率与商品住宅价格的波动,而且两者相互影响的程度在一、二线城市不同。第三,不同类型的居民杠杆率管理政策实施效果不同,而且相同类型的居民杠杆率管理政策在不同区域实施效果也不相同。基于上述研究结论,为促进金融体系和住宅市场的健康发展,关键是有效管控资产价格泡沫和杠杆规模,可采取以下措施:一是结合我国的实际情况找准合理管控金融风险的切入点;二是建设房地产市场长效机制,引导金融机构和居民形成房价的理性预期;三是加强金融监管,控制金融机构基于短期利益的融资行为,禁止个人借道消费贷、首付贷等个人信用贷款进行加杠杆购房的违规行为。