【摘 要】
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房地产业属于我国经济发展的重要支柱产业,从2000年至2020年,我国的房地产开发投资就从0.50万亿元上涨至14.14万亿元,呈现加速上升趋势。我国自2002年以来,就开始借鉴美国房地产业的发展经验,开始了对房地产投资信托基金（REITs）的研究和实践工作,但至今却未能在内地发行国际标准的REITs产品。目前我国“类REITs”发展已经逐渐完善,2021年1月29日,沪深交易所和证券业协会发布了
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房地产业属于我国经济发展的重要支柱产业,从2000年至2020年,我国的房地产开发投资就从0.50万亿元上涨至14.14万亿元,呈现加速上升趋势。我国自2002年以来,就开始借鉴美国房地产业的发展经验,开始了对房地产投资信托基金（REITs）的研究和实践工作,但至今却未能在内地发行国际标准的REITs产品。目前我国“类REITs”发展已经逐渐完善,2021年1月29日,沪深交易所和证券业协会发布了基建公募REITs业务的配套规则,为公募REITs提供了相关文件支持,我国的公募REITs进入了首批试点项目的实施阶段。在此背景下研究我国REITs的收益率影响因素,对于帮助更好的指导发行以及发行后的风险防控有着理论意义和现实价值。本文首先对美国、中国香港、中国内地的REITs发展现状进行了分析,总结我国内地“类REITs”发展现状以及与标准REITs的差异情况。之后基于持有内地物业的四只香港REITs,选用向量自回归模型（VAR模型）对我国REITs收益率进行实证分析。样本选取2006年1月至2020年12月共180个月度数据,在理论分析的基础上,从通货膨胀、经济周期、利率、投资者情绪、房地产市场、股票市场、债券市场7个方面来对REITs收益率的影响因素进行实证研究。本文的实证研究表明,REITs收益率受自身波动影响最大,在第10期时稳定在84.46%,选取的影响因素中,REITs收益率受宏观因素的经济周期和投资者情绪因素影响最大,二者对收益率的贡献比率分别为4.28%和3.99%,其次为股票市场因素的贡献率为3.59%,其他变量影响较弱,均低于1%。从脉冲响应来看,股票市场和债券市场对REITs收益率的影响存在持续性,长期内会对REITs收益造成负向效应。基于前文的理论分析和实证结论,本文提出了以下的建议:健全相关法律机制,完善市场监管体制;选择优质的基础资产,时刻关注基础资产的运营情况,保证财务情况的良好性和真实性;建立市场情绪监控机制,引导投资者合理理性投资;关注证券市场波动,建立预警机制。
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