预告登记制度是在我国经济不断发展、新型商品交易模式出现后,我国学者借鉴和学习域外的法学理论并立足我国经济社会发展现实建构的立法成果。预告登记制度源于普鲁士,最早被记载在十八世纪的普鲁士法中并在德国正式确立。预告登记制度获得许多大陆法系国家的认可,且为大陆法系各国所承继和发展,在这一过程中预告登记制度也不断成熟和发展。不动产预告登记制度的独特性体现于其不会马上发生物权的得丧、变更的效力,而旨在使得不动产物权变化的债权请求权在未来可以顺利实现,且其兼具债权和物权的双重属性。预告登记制度引入国内后最早被运用在商品房预售领域,其旨在避免“一房二卖”。直至2007年《中华人民共和国物权法》(下称“物权法”)颁布,预告登记制度才在我国正式予以施行,在规范不动产交易中发挥了重要作用。然而,不可否认的是社会经济的蓬勃发展必将不断催生出新的交易类型,预告登记制度也应不断丰富和更新以适应社会的飞速发展和满足人们对交易安全的需要。2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》、2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》中单设一章对预告登记制度做了详细的阐述,以及2016年3月起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》(下称“物权法司法解释一”)也对《物权法》中不动产预告登记制度进行了必要的补充以及解释。以上立法成果反映了我国学者不断学习借鉴域外立法成果的行动和创新精神。具备较强且完善的法律效力是法律制度发挥其作用之前提,同样效力问题也是不动产预告登记制度的核心问题。通过对域外国家和地区的立法和司法实践的考察可知,在立法完善的国家,如德国,该制度被赋予了破产保护效力、保全权利效力和保全顺位效力。本文通过简单介绍预告登记的基本情况,阐述了不动产预告登记制度的起源、概念、独特属性以及我国预告登记制度的起源与现状,为后面部分重点介绍其效力作引子;进而对这一制度所具备的效力进行深入分析和探讨,并结合主要域外大陆法系国家及地区的立法和理论研究界的主要观点,详尽分析和介绍不动产预告登记制度的四种主要效力及其在各个国家的立法表现,从中挖掘出对我国有参考和借鉴意义的优点。其次,对我国法律制度中预告登记的规定进行反思,总结和分析其制度设计和缺陷。最终联系我国立法和司法实践的经验,探讨和分析在我国对该制度的效力规定的完善和修改建议。