近年来我国高速的经济发展逐渐转为中高速发展,经济发展进入经济新常态,而经济新常态下的新经济增长动力在于如何有效提升全要素生产率。对于我国这样一个特殊的经济发展环境来说,作为用于间接测算全要素生产率的两个重要指标因素——劳动力因素和资本投入因素——和房地产市场有着千丝万缕的联系,而房地产投资又是决定房地产市场发展的关键因素之一。与此同时,房地产投资也会通过对其他行业信贷的挤占效应来对其他行业的生产效率产生影响,进而本论文认为我国的全要素生产率、房地产投资以及房地产信贷之间存在某种必然的联系。因此本文的研究目的在于探讨房地产投资规模的非正常扩张是否会成为制约我国全要素生产率提升的桎梏,本论文也同时探讨了房地产投资是否会通过房地产信贷这一中间媒介对全要素生产率产生影响。一方面,为了研究房地产投资对全要素生产率变动产生的影响,本论文首先在搜集整理了2005年至2017年的相关指标数据后,借助潜在产出法测算出了全要素,然后通过回归计量模型分析出,房地产投资对全要素生产率产生了显著影响;另一方面,本论文为了探讨房地产投资通过中间媒介——房地产信贷——对全要素生产率产生影响,利用了中介效应检测方法,检验出三者存在显著的中介效应,说明房地产投资也能通过房地产信贷间接对全要素生产率产生显著影响,间接说明房地产信贷是房地产投资影响全要素生产率的一个重要途径,并且综合房地产投资影响全要素生产率的回归结果来看,这种影响途径能被解释为“挤占效应”。本论文同时也在分区域回归结果中发现,房地产投资对全要素生产率的直接和间接影响效应在不同的区域存在显著性差异。本文通过研究分析,本文发现:首先,房地产投资显著负向影响全要素生产率的变动;其次,房地产信贷是房地产投资通过挤占效应抑制全要素生产率增长的重要中间媒介,并且房地产投资、房地产信贷和全要素生产率之间存在显著的不完全中介效应。一方面,房地产投资对地产信贷规模和地产信贷效率的影响都为正,另一方面,房地产投资影响信贷规模的影响效应明显大于影响地产信贷效率的效应;最后,在加入房地产信贷中介变量后,房地产投资抑制全要素生产率的挤占效应能显著通过地产信贷规模显现出来,并且分地区的实证结果和全国层面的实证即使作用效果存在一定的差异,但是总体作用趋势是一致的。