我国正面临着在低收入阶段步入老龄化社会,并且人口的老龄化程度正在不断加剧的严峻问题。一方面,现行的社会养老保障资金短缺,社会抚养比例不断提高、难以应对日益严重的老龄危机,另一方面由于城市“四二一”和“空巢”家庭的大量涌现,传统家庭养老模式难以维系。反向抵押贷款作为国外运营多年的-种成熟金融创新产品,为解决这一问题提供了很好的思路。所谓反向抵押贷款,是借款人在保留其住房居住权的前提下,把未来房屋的所有权抵押给金融机构,可以提前获得现金用于养老的一种金融工具。虽然国外的学者对反向抵押贷款进行了深入而系统的研究,但我国居民的消费习惯、文化传统、管理体制、税收及土地政策、经济体制等正处于转型期,利率机制、房地产市场状况等与国外发达国家相比还有较大的差异。要扫清反向抵押贷款运作中的种种障碍,其中最为关键的内容是实现反向抵押贷款的合理定价,能够在定价模型中充分反映贷款机构所面临的风险因素。因此,有必要首先对影响反向抵押贷款定价的主要风险因素从定性及定量两方面做具体而深入的探究,进而实现产品的合理定价。国外主流的反向抵押贷款定价方法是支付因子法和保险精算方法,这两种方法具有一定局限性无法直接应用于我国,需要对定价模型进一步改进设计,尤其是风险参数的选择与测算上需要慎重处理,否则得出的计算结果就极可能与实际有天壤之别,甚至出现较大谬误。目前国内对反向抵押贷款的定价研究还处于起步阶段,定价模型多基于静态风险假设、单风险因素波动假设以及双风险因素波动假设,缺少全面、系统的研究。基于上述研究背景,本文期望在系统分析影响反向抵押贷款定价的主要风险因素的基础上,构建综合、系统、合理的定价模型体系,为我国推行反向抵押贷款提供有效的技术支持。反向抵押贷款定价涉及的风险参数有很多,研究者普遍认为借款人预期寿命的衡量、抵押住房价值波动和贷款利率波动是其中最为关键的三个影响因素,而这三者的波动均表现出很强的可描述性的特点。本文的研究重点为如何准确预测这些风险因素的未来波动路径,并在定价中予以综合反映,进而实现反向抵押贷款的合理定价。由此形成了本文要解决的四个主要问题。问题一,识别影响反向抵押贷款定价的风险因素有哪些问题二,如何对这些风险因素的变动路径进行表述,并进行走势预测问题三,建立合理的风险中性精算定价模型,在模型中充分反映主要影响因素的波动风险问题四,对定价模型进行实证分析,检验其合理性通过围绕上述四个问题循序渐进,进行层层深入的研究,得出了下列研究成果：第一,详细识别并分析了影响反向抵押贷款定价的主要风险因素,寻求描述各风险因素未来波动的计量模型,并通过Matlab、Eviews,S-Plus等软件模拟了各风险的未来变化情景。第二,借款人未来寿命的不确定性。本文指出随着经济、生活和医疗条件的不断改善,我国人均寿命不断延长,死亡率逐年降低,并呈现动态波动特征。贷款机构应采用动态死亡率波动模型来预测借款人的未来死亡率的发展,进而计算借款人预期寿命。研究表明,Lee-Carter死亡率模型能较好的预测我国人口的死亡率发展趋势,在此框架下利用中国人寿保险业经验生命表对各年龄反向抵押贷款借款人群的预期死亡率数值进行了测算。进而以一次性总额支付方式的反向抵押贷款产品为例,分别利用预测数据与我国现有生命表数据分别计算了贷款金额,分析了死亡率波动对反向抵押贷款产品定价的影响。第三,抵押住房价值波动,本文采用灰色系统理论的预测方法,构建了灰色马尔可夫房价预测模型,并利用中房全国二手住宅价格指数对反向抵押贷款的抵押住房价值走势进行了动态预测,进而阐述了如何将此风险参数的预测嵌入到反向抵押贷款的定价模型,充分反映贷款利率波动对反向抵押贷款定价的影响。并提出了风险防范建议。第四,贷款利率波动,本文指出在我国利率市场受政府管制的前提下,反向抵押贷款适宜采用与政府五年以上贷款基准利率保持同频率变动的浮动利率计息形式。因此可以采用描述我国政府基准利率波动的单纯跳跃过程来描述反向抵押贷款利率的变动情况,并利用历史数据进行了数值模拟。并阐明如何将此风险参数的预测嵌入到贷款的定价模型,充分体现贷款利率波动对反向抵押贷款定价的影响。最后,提出了贷款利率波动风险控制的建议。第五,其他影响产品定价的风险因素,主要包括逆向选择、道德风险、流动性风险、政策调整,费用风险和价值观风险。本文通过定性及定量两方面分析了这些因素对反向抵押贷款定价的影响,由于这些因素自身特征,以及现有风险衡量手段的局限,难以在定价模型中予以充分反映,但通过科学的产品设计及规范运作机制同样可以达到有效控制风险的目的。第六,综合考虑上述风险因素对定价的影响,将借款人未来寿命、利率和房价作为反向抵押贷款定价模型的三个主要动态参数,依据金融资产定价理论中的风险中性定价方法,构建了系统的动态精算定价模型体系,此模型能够充分反映借款人未来寿命的不确定性、未来利率波动及抵押住房价值变动情况。定价体系中针对不同的贷款支付方式、单生命与双生命状态、不同性别以及是否有提前可赎回选择权分别构建了定价模型。并搜集了当前各种相关实际数据,利用蒙特卡洛模拟的方法预测了各风险因素未来同时变动的情景,得出了实证定价结果,并对其进行了敏感性分析。实证结果均可得到较为合理的解释,进一步验证了定价体系的合理性。在上述研究成果中,本文的主要创新点有：第一,基于中国人寿保险业新、老经验生命表的数据的对比,发现人口死亡率出现了显著降低的趋势,呈现动态波动特征。本文在识别样本数据基本特征的基础上,创新性的将Lee-Carter死亡率预测的方法引入反向抵押贷款借款人群未来寿命的预测中,构建动态死亡率波动模型,并定量分析了借款人死亡率波动对反向抵押贷款定价的影响。第二,鉴于房价指数一般为月度数据,序列的变化相对平稳且存在一定波动的特点,尝试运用灰色马尔可夫预测模型进行分析。研究发现灰色马尔可夫模型对房价波动的预测具有较高的精度,模型检验结果令人满意。因此,采用灰色马尔可夫模型来预测反向抵押贷款抵押住房价值走势更为符合我国实际。第三,利用风险中性定价的基本思想,在以往基于利率和房价双因素波动的定价模型的基础上,增加了借款人群未来死亡率的动态预测,创新性的构建了基于利率、住房价值和未来寿命三因素波动的动态反向抵押贷款综合定价模型体系。在此定价体系中具体区分有赎回权与无赎回权、一次性总额支付与终身年金支付、单生命状态与双生命状态等不同情况,分别构建了精算定价模型。第四,指出并分析了以往国内研究对反向抵押贷款赎回选择权理解上的偏差,按照一般理解对赎回权重新进行了概念界定,提出反向抵押贷款赎回权更适宜采用美式期权进行操作与定价,并构建了相应的定价模型,进行了赎回权价格测算。总而言之,基于我国老龄化形势日益严峻,而现有养老体系资金来源短缺的现实背景,发展反向抵押贷款实现老年人以房自助养老,可以作为现有养老资源的有益补充,是创新养老思路的好办法。本文在对影响反向抵押贷款定价的主要风险因素进行深入的探讨的基础上,构建了基于贷款利率、住房价值和借款人未来寿命三因素波动的反向抵押贷款综合定价模型体系,并进行了实证定价与分析,期望为推进反向抵押贷款在中国的开展提供一定的理论支持与技术方法。