中国房地产业在过去十多年得到了长足的发展,为国民经济的稳定增长做出了巨大贡献,同时高房价和土地财政等问题使得房地产业成为大众关注的焦点,也成为学界研究的热点。从已有研究来看,对房地产业与国民经济关系的研究比较深入,但在区域层面上的研究比较少。房地产业是一个特殊的本地服务产业,其发展受到区域经济发展水平和增长潜力的直接制约,我国区域之间经济发展的差异非常大,这就造成房地产业在区域之间的分化现象比较突出,房地产业在不同区域经济中的地位要区别对待。本文以产业经济学和区域经济学理论为指导,以投入产出方法为核心,在借鉴前人研究的基础上,对房地产业与区域经济的互动关系及其协调发展进行了深入分析。文章首先从理论上分析了房地产业与区域经济的互动关系,指出二者是典型的个体与整体、局部与全局的关系,房地产业与区域经济的联系渠道主要表现在四个方面,即房地产业对区域经济的贡献、房地产业过度发展对区域经济的不利影响、区域经济发展对房地产业的支撑和制约作用以及地方政府行为对房地产市场的影响。在理论分析的基础上,本文从实证角度详细分析了房地产业对区域经济的拉动作用以及挤出效应。由于房地产业有着广泛的产业关联,因此分析房地产业对区域经济的贡献应重点考虑产业关联作用产生的倍增效果,本文利用投入产出局部闭模型对房地产业拉动作用的计算结果显示,房地产业对地区增加值和生产税的拉动作用非常明显,但对地区生产总产出和劳动者收入的拉动作用不大。同时房地产业的过度发展会挤占其他产业发展所需资源,如果资本纷纷转向房地产业,会掏空实体经济,不利于区域经济长期发展。本文在投入产出闭模型的基础上构建了一个优化模型,用以估算房地产业的挤出效应,估算结果显示69个样本中有42个样本的房地产业对本地其他产业产生了挤出效应。对拉动作用和挤出效应的同时考察有助于我们更加准确地把握房地产业对区域经济的整体贡献。本文进一步从实证角度分析了区域经济发展对房地产业的影响。利用回归方法估计了单个地区经济变量对本地房价和房地产开发投资额的影响,结果显示城镇人口增长率和人均生产总值与房价的回归系数为正,且在统计上显著,人均生产总值、居民存款余额和房地产开发企业国内贷款对房地产开发投资额有着显著的正影响。由于区域经济发展水平对房地产业的影响非常显著,因此各地区房地产业的健康发展有赖于区域间经济的协调发展。本文以京津冀协同发展为例,估算了京津冀产业转移对三地房地产业的影响,结果显示京津冀协同发展可以大大促进河北房地产业的发展,同时能够提高北京经济增长的质量。在完成房地产业与区域经济互动关系实证分析的基础上,文章进一步对各地区房地产业与区域经济发展的协调程度进行了综合评价。从直接贡献、产业关系、居住消费、内部结构和环境建设五个方面分别选取了能够反映二者协调发展的相关指标,并应用模糊综合评价方法对69个样本房地产业与区域经济协调发展的状况进行了评判,结果显示,我国房地产业与区域经济的协调发展程度较差,特别是在产业关系协调和环境建设协调两个方面表现比较明显。在整个研究过程中,本文从理论和实证两个角度对已有研究进行了补充和完善,初步来看,本文对房地产业与区域经济发展这一领域的研究大致有如下几点贡献。1.传统关于房价和地价关系的讨论主要围绕因果关系展开,本文以财富累积的仓库理论为线索,指出由于土地不能单独作为财富储藏的仓库,居民不得不借助房产实现间接占有其下土地的目的,从而得出房产是对土地的替代,以及房价与地价相互替代的观点。2.本文在投入产出局部闭模型的基础上,加入资源总量约束,构建了投入产出—优化模型,用以模拟产业结构的调整。当模拟结果显示要使某地区潜在GDP最大,房地产业的总产出需要下调时,就说明该地区房地产业实际占用了过多的资源,房地产业的发展已经对其他产业造成了挤出,不利于地区整体经济的可持续发展。这是本文在研究方法上的主要创新。3.不同于已有研究常常只是就中国和外国或者不同地区房地产业发展情况进行简单比较,本文在单个地区分析的基础上,通过构建区域间投入产出—优化模型,以京津冀的产业转移为例,就区域间经济联系对房地产业发展的影响进行了探讨。4.不同于已有研究常常采用多个回归方程反映房地产业与区域经济在不同侧面的协调程度,或者简单将房地产业子系统与区域经济子系统进行耦合分析,本文在判断各地区房地产业与区域经济协调发展程度时,所选取的指标以及采用的模糊综合方法都更加适用于对这一问题的研究。