物权变动理论是物权法律制度的核心内容,本文研究的问题为非基于法律行为的不动产物权变动行为。非基于法律行为的不动产物权变动在我国主要表现为：以死亡为原因的继承,以合法建造与拆除为原因的房屋物权变动,以公权力为保障的法律文书及征收、没收、强制执行行为所致变动。而相应发生物权变动的时间为继承、遗赠开始之时,于拆除的事实行为成就之时与法院、仲裁委员会的法律文书生效之时。但违法建筑是否一律不发生物权变动、遗赠抚养协议是否具有物权变动效力,何种强制执行裁定可发生物权变动,时效取得制度如何借鉴仍需具体论证。基于法律行为发生的不动产物权变动以登记为公示方式,不登记不发生物权变动的效力,但非基于法律行为发生的不动产物权变动,是否登记并不影响不动产所有权的取得。非基于法律行为获得的不动产的之再处分,国际上通行“放任式”与“限制式”两种方式,我国采用“限制式”,主张非登记不得处分,即权利人处分非基于法律行为取得的不动产物权,依照法物权进行登记,否则不发生物权变动的效力。非基于法律行为发生的物权变动可分为无原权利人和有意识排除原权利人意思表示两种情况,无原权利人时物权发生变动,并不涉及第三方的利益,属于单方或双方静态的法律关系。有原权利人的情况下,不论是新权利人或原权利人对不动产进行处分,均易涉及到法律物权与事实物权不一致,会引起原权利人、新权利人与第三人之间的利益冲突。因此,限制第三人的范围,并赋予第三人或受损人维护自身合法权利的权利至关重要。