随着轻资产运营模式的日益盛行,无论是企业还是个人,都开始降低对于大型固定资产的投入,转而以租代买,以租房的场地作为生活或者经营场所。而不动产抵押又是十分常见的担保行为,在新经济时代,由不动产抵押与租赁所带来的问题日益严重和多样化,尤其是先抵押后租赁的情形下,各方的利益如何平衡成为难题。在法律规制方面,相关法律法规与司法解释产生了模棱两可的规定;司法实践中,法官的裁判口径也大相径庭。特殊情况下,竟然造成了抵押人、抵押权人、承租人、买受人各方利益都受到损害的尴尬局面。由此,在不动产先抵押后租赁的情形下,抵押权与租赁权这两种权利,需要进行利益衡量以及规制,对于利益受到损害的一方,也应从现行法律框架或者比较法经验上,探索救济的途径。在抵押权尚未实现时,承租人实际地占有、使用不动产,所以其对不动产的操控能力远大于抵押权人,如果做出损害或者可能有损不动产价值的行为,抵押权人的权益必然会受到影响,此时抵押权人和承租人就存在利益冲突。我国《物权法》第193条的抵押物价值维持请求权和《物权法》第34、35条的物权请求权,都有提供救济途径的外观,对于其能否提供完整的救济,需要进一步去商讨和解决。本文将着重讨论相关的提出主体以及适用条件,以辨明其能不能适用于先抵后租的特殊情况。有学者尝试用《物权法》第190条第2句解决抵押权实现前承租人与抵押权人的权利冲突,笔者将讨论该条的立法本意,以及其解决的抵押权与租赁权优先性的问题,以排除在抵押权实现前的适用。在抵押权实现阶段,面临着租赁是否需要除去的问题,各个法条与司法解释对此的规定有差异,学理上也存在明显的分歧。倘若认为租赁权未必要除去,需在抵押权实现时进行价值判断,那么价值判断的主体又该是谁?能不能由法院自行启动?这些问题也需要进一步细化。最后,在价值判断的标准上,相关主体需要以什么作为参照,若以评估价作为参照标准,常常会受到各种市场因素的影响,本文将参照瑞士的“双重报价方法”,将其与中国当前的司法实践相融合,探索出更符合现状的判断方法。在抵押权实现后,倘若租赁权已经被除去,作为利益受损的承租人,现有的《担保法解释》第66条第2句规定了承租人的救济措施,但也受到了一些质疑,其利益保护的效果并不显著,且实际履行也存在难度。为了最大限度地防止承租人的利益受损,日本和美国的法律从延长缓冲期间入手,对承租人提供了更有力的保护。我们可以借鉴比较法上的经验,探寻更加符合国情的操作模式,从其他角度来维护承租人这一弱势群体的利益。