随着社会经济的发展,我国已经步入老龄化社会,并且老龄化程度正在进-步加重,越来越庞大的老年人口使得社会和家庭的养老负担日益严重,如何解决养老问题,缓解社会负担成为一个无法回避的现实。不同于西方国家老龄化出现在基本实现现代化之后,我国老龄化则是未富先老的国情,同时我国的社会保障体系发展不够健全,养老金缺口不断扩大。为了应对当前老龄化的严峻形势,探索一种养老的新模式势在必行。以房养老正是在这样的背景下应运而生。以房养老将房产和养老结合起来,使老年人能够将家庭固定资产转换为流动资金并用于养老,从而提高晚年生活质量。这不仅有利于解决社会养老矛盾,还能够在一定程度上促进社会经济的发展。但是目前我国无论是在理论实践研究基础还是社会经济条件或者政府政策引导,以房养老推行的条件都不够成熟,这使得我国以房养老实际开展过程中障碍重重,以房养老的效果不尽人意。本文基于这样的背景,从三个层次对住房反向抵押贷款养老方式做了相关研究和分析。首先是从人口老龄化的现状和以房养老的相关概念,总结以房养老的一般理论与规律。其次具体分析美国、英国、日本等以房养老发展较为成熟的西方国家的实践和经验,并从中总结先行者的经验和教训。最后,从以房养老最早试水的南京以及正在推进试点的北京、上海、武汉、广州五个城市出发,分析我国以房养老发展的现状,并总结以房养老发展过程中遇到的障碍和原因,进而提出一些可行性的政策建议。