改革开放20多年来,我国经济迅猛发展,经济规模不断扩大,建设用地数量也随之增加。开发区是改革开放的产物,尤其近年来各城市不断在其周边地区设立开发区,呈现出蓬勃发展的势头。 开发区一般设立在城镇与乡村的结合部,其土地权属最初为农村集体所有,土地用途绝大多数为农用地。在划定为开发区后国家陆续从农民手中征收回土地,使之变为国家所有,并且规划的用途也将变为商业、住宅或工业。对开发区土地的估价并不是单纯从表面上评估其作为农用地的现有价值,而是评估其在规划实现后作为商业、住宅或工业的潜在价值。因此要按照城镇土地定级估价的思路分用途对开发区土地进行定级估价。但是开发区又不像城市建成区那样有完善的城市基础设施、繁华的商业服务业以及畅通的道路等,它还属于一片等待建设的土地。因此要考虑开发区的特殊性从实际出发对它进行定级估价。 本文分析了开发区土地在定级估价中存在的问题,首先明确了开发区土地的概念以及其自身的特点,阐述了开发区土地定级估价的理论依据以及开发区土地定级的原则和估价的原则。 其次就开发区土地定级估价的方法进行探讨,具体提出在定级因素选取、权重测定、根据样点计算基准地价的解决方法。提出开发区土地的定级估价是一项不同于农用地定级估价和城市建成区土地定级估价的工作。最后结合广州市南沙开发区的实例说明以上内容,也期望能对我国土地定级估价工作有所完善。