善意取得制度向来是物权法中的热点,因其涉及到物权的变动而被普遍重视。在当今社会背景之下,房地产和土地具有极高的价值,且作为生活必需品,房产买卖也关乎整个家庭的财产利益,因而善意取制度中,对于不动产的善意认定更具有现实意义。发挥好善意取得制度的利益平衡作用有利于推动我国构建安全、高效、稳定的房地产交易秩序。善意取得制度的构成要件中,确定受让人善意是核心,但我国法律及司法解释并没有很明确规定善意的含义和内容,这也造成了司法实践中的混乱。有鉴于此,从善意的本源出发,考证善意的发展脉络,从源头掌握善意的内涵。立足于我国不动产登记体系的多头设计和略显混乱的登记现状,从而明确受让人的注意义务。从受让人注意义务的注意程度入手,进而认定重大过失的情形。再综合考虑其他影响因素包括善意认定的时间点和举证责任分配,最终可以较为完备地认定不动产善意取得制度的善意。文章第一部分对善意做了考证和比较。从罗马法相关规定开始,通过纵横向的比较,追溯了善意的起源和发展过程,发现广义的善意包括两种含义:一种较为抽象,偏向于道德要求,最终由德国法规定为诚信原则;另一种则较为具体,是一种主观的上的认知,往往涉及到具体的权利变动,延续为当今法律制度中的善意。关于善意的理论学说可分为两个层次,第一层次是积极善意说和消极善意说,再由消极善意说引入第二层次的分类,即主观主义善意和客观主义善意,我国立法综合运用了这些理论,即以主观主义为核心,以客观主义为补充。最后,通过比较我国民法体系中的无权代理制度为认定善意的含义提供了借鉴方法,即通过文义解释、体系解释以及利益平衡的方法最终得出了我国善意取得制度中善意的内涵是“不知且非因重大过失而不知”,为下文进一步探索善意奠定了基础。文章的第二部分明确了善意认定的信赖基础。首先,在物权变动方面,我国采用的是混合主义。不同于德国法的物权形式主义,其物权变动具有无因性,所以善意取得制度的适用空间也不同,不可直接套用。另外,通过分析登记现状可知,我国相较于德国登记制度还有较大差距。进一步分析登记的推定力和公信力可知,我国的登记效力具有相对性,因此其信赖性相对有限,所以应当要求受让人履行一定的注意义务。同时,通过与动产占有的效力相比较得出两者存在差异性,不能因立法上未作区分而忽略认定方面的不同之处。文章的第三部分确定了认定善意之时应当考虑的影响因素。在实体性因素方面,首先,我国理论界对过失的区分存在漏洞,难以区分过失的程度。通过进一步分析发现重大过失的认定在于如何确定“显著”,并且通过裁判文书,总结出了实践生活中认定重大过失的具体因素,包括当事人间的身份关系、受让人的身份背景、不动产的情况和性质、交易习惯、交易环境和场所等。其次,因为重大过失的界定本质上是对受让人注意义务的认定,遂以注意义务这一较为客观的标准为基础,探索出注意义务的判断思路,即应当灵活地判断受让人是否应当进行查阅和调查。对于程序性方面,首先,是对不动产善意取得制度善意的判断时点的认定,在综合评析了多方观点后,本文放弃了“登记说”而采用了“申请说”的观点,这样更有利于维护善意取得制度的统一性。其次,是对善意认定过程中应当由谁承担举证责任及举证不能的不利后果。在结合了登记的推定效力和诉讼法的基本原理后可知,不论受让人在诉讼中处于何种角色,都不影响举证责任的分配,应由主张其非善意的当事人承担相应的举证责任。