自98年国家取消福利分房政策,采用货币化分房方式以来,我国房地产业得到了迅猛发展。一方面居民住房消费成为了我国城镇居民最重要的消费支出项目；另一方面国家将房地产业作为拉动内需的重要支柱产业,房地产业已成为我国经济高速增长的支撑点。在这个过程中,银行信用起到了催化剂作用,进一步推动了房地产业的高速发展,特别是商业银行提供个人住房抵押贷款业务已成为帮助人们“圆住房梦”的主要融资方式,个人住房抵押贷款业务增长率也呈现高速发展的态势。然而,随着美国次贷危机的发生,并迅速波及全球经济,使各国商业银行个人住房抵押贷款信用风险显性化。虽然与美国次贷相比,我国房地产金融存在一些优势,这主要也得益于我国经济处于高速增长期,房地产业也还处于发展初期,需求远大于供给,监管当局对个人住房抵押贷款业务的监管也比较严格。但个人住房抵押贷款业务一般期限较长,风险暴露需要一个过程,个人住房抵押贷款信用风险不能被忽视。另外,我国的个人信用制度、风险控制体系等方面和发达国家相比,差距也很大,一旦出现问题结果也会更严重。目前,我国金融界和学术界已经普遍认识到加强个人住房抵押贷款违约风险管理的重要性。然而,国内金融界长期以来主要还是注重贷前审查管理,对借款人的信用评估仍停留在经验判断,审批中主观成分过多,贷后管理更没有行之有效的方法,风险量化管理基本是一片空白；国内学术界研究也主要侧重定性分析,从不同维度来研究分析影响个人住房抵押贷款信用风险的因素。本文从理性经济人假设出发,试图以merton模型为理论基础,尝试建立一套我国商业银行住房抵押贷款信用风险的测度指标体系,并在这一模型框架内分析影响个人住房抵押贷款信用风险的要素。具体来说,本文将住房贷款看作是一种存在违约风险的债券,继而用merton的结构化模型来研究它的违约风险问题,并以住房贷款的违约概率、预期损失、违约风险溢价和贷款剩余期限作为衡量信用风险的指标体系。本文通过分析提出了如下假设条件：(1)房地产交易市场畅通无摩擦,不存在交易成本；(2)住房价值服从正态分布；(3)在期权有效期内(通常为一个月),无风险利率和住房价值增长率的波动率是不变的；(4)该看跌期权为欧式期权；(5)房地产交易是可以连续进行的。在这些假设条件基础上,本文对merton模型进行了修正,使其适用于研究个人住房抵押贷款的量化问题,文章还通过案例模拟计算了商业银行个人住房抵押贷款信用风险量化管理的指标体系,并得出了下面几个结论：(1)一方面,在理性经济人的假设条件下,每个借款人都是理性的经济人,他们不会在住房价值大于住房贷款余额的情况下违约。另一方面,在有效市场假设条件下,借款人的提前还款行为不会影响银行的权益大小即银行可以通过继续发放贷款来弥补提前还款损失,另外对于非理性借款人违约还款行为,银行也可以通过出卖价值大于住房抵押贷款余额抵押品住房来弥补损失。所以,银行面临的住房抵押贷款风险主要是理性违约风险。但在现实市场中,借款人的提前还款和非理性违约还是会给贷款银行带来损失,这主要是一方面扰乱了银行的现金流管理,另一方面银行重新发放新的贷款需要支付交易费用。(2)住房抵押贷款本质上是一系列的欧式看跌期权和无风险债券的组合。作为债权人的银行,其发放一笔住房抵押贷款就相当于持有了多个以贷款余额为面值的无风险债券多头和执行价格为贷款余额的关于住房价值的看跌期权空头组成的投资组合。该欧式看跌期权的期限受该住房抵押贷款还款方式决定。(3)长期来看住房价值增长率服从对数正态分布。短期内分析我国房地产市场,住房价格呈现稳定增长态势,增长率具有正态分布特征,但也存在峰度偏高,肥尾等偏离现象。这主要还是由于我国房地产市场发展还不十分成熟,发展时间还比较短,整体上全国房地产市场仍是需求大于供给,房地产市场内部供给结构也不合理。但随着我国房地产市场的发展以及国家宏观调控等措施的控制,我国房地产市场必将趋于成熟,供给结构会更加合理,住房价值增长率也必趋向于正态分布。(4)本文通过研究建立了以违约概率(PD)、预期损失(EDL)、信用价差(п)和剩余期限(T)为指标体系的住房抵押贷款信用风险评价指标体系。违约概率刻画的是该笔住房抵押贷款发生违约的可能性大小；预期损失刻画的是该笔住房抵押贷款发生违约时期望损失的折现值；信用价差刻画的是该笔住房抵押贷款与无风险债券相比的信用风险补偿溢价；剩余期限刻画的是该笔住房抵押贷款剩余的还款期限。他们的数值越大说明该笔贷款的信用风险越大。(5)住房抵押贷款的信用风险受到诸多因素的影响。我们发现,住房抵押贷款的信用风险受首付比例、市场利率、无风险利率、住房价值增长率的波动率和还款方式等因素影响。其中首付比例和无风险利率同住房抵押贷款信用风险成反比关系,而住房价值增长率的波动率和市场利率则和住房抵押贷款信用风险成正比例关系。还款方式可以根据期限内各期还款额简单分为递减、相同和递增三种方式。不管是何种还款方式,在还款期内,信用风险都是随还款期的减少而降低的。但在其他条件都相同时,各期还款额递减还款方式(如等额本金法)的住房抵押贷款信用风险最小,而各期还款额递增的还款方式的住房抵押贷款信用风险最大。最后,根据本文得出的结论有针对性地提出了一些建议：(1)规范健全房地产市场,特别是二级房地产交易市场。我国需要建立多层次,多区位的房地产二级交易市场。(2)商业银行需要完善信用风险管理体系。一方面需要完善银行现有的组织结构,要将审贷分离。要成立专门的风险管理部门进行风险管理,注重专业性和专门性；另一方面商业银行需要加快和规范原始数据的积累,原始数据不仅有贷前合同数据也有贷后跟踪数据。(3)商业银行需要建立风险补偿机制。商业银行可以通过风险补偿机制来转化这样的风险,一方面银行可以通过保险规避风险,另一方面银行也可以运用惩罚机制来补偿风险,在最初的合同中可以规定提前还款的风险补偿。(4)要健全和规范抵押品价值的确认和跟踪计量手段。对于房地产价值的确认,如果银行有确凿证据表明该房产的公允价值能够持续可靠取得,可以确认其公允价值为参数值。对于不满足公允价值确认条件的房产,银行也需要考虑各种因素来确认其市场价值。影响房产市场价值的因素通常有：该房产的原价、预计净残值、有形损耗和无形损耗等等。本文的创新在于：(1)由于前提假设条件的差异,本文对merton模型进行了修正,使其能够应用于个人住房抵押贷款信用风险度量管理中。(2)提出了商业银行个人住房抵押贷款信用风险度量的指标体系：违约概率(PD)、预期损失(EDL)、信用价差(п)和剩余期限(T)。(3)对我国房地产市场进行了实证分析,得出长期内我国住房价值增长率服从正态分布,住房价值同股票价值的统计特性是相似的。(4)对我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险的管理以及房地产市场的健康发展提出了比较有针对性的建议。本文的不足之处在于：本文的研究需要严格的假设条件作支撑,而现实市场不尽满足这样苛刻的条件。另外,由于数据的缺失,本文得出的结论也难以通过现实数据进行检验。这些问题都只能待以后市场发展更加深化后来解决了。