权益型房地产投资信托基金是房地产投资信托基金的一种,在国外已有很长的历史。它实质上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股份或受益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专门的机构进行经营管理,通过多角度投资,选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务组进行投资组合,有效降低风险,取得较高回报。本文研究的是投资房地产项目,通过对不同物业的经营获取回报的房地产投资信托基金,也就是本文研究的权益型房地产投资信托基金(Equity Real Estate Investment Trust)(EREIT)。虽然国外如美国等发达国家房地产投资信托基金已有较长的历史,但关于房地产投资信托基金至今没有形成成熟系统的理论。特别是关于房地产投资信托基金投资策略,目前大多数可以借鉴的理论都来源于已经比较成熟的证券投资理论。本文以房地产投资信托基金的一个分支——权益型房地产投资信托基金(EREIT)为研究对象,从投资基金的投资管理策略入手,整理与分析EREIT投资理论。同时以2005年在香港上市的领汇房地产投资信托基金为案例,结合EREIT投资理论,分析投资理论的应用。权益型房地产投资信托基金投资研究结果表明:(1)相比其他类型房地产投资信托基金,权益型房地产投资信托基金在丰富融资渠道,提供稳定的投资产品,处理不良资产等方面有更加独特的优势;(2)投资组合理论及资本资产定价模型能够在应用在EREIT的投资分析上,但需要考虑房地产市场与房地产自身的特点;(3)房地产物业名义收益率的高低与其抵御通货膨胀的能力没有直接的关系,房地产抵御通货膨胀的高低取决与其实际收益率与通货膨胀率的相关性。(4)在投资的分散与集中策略的选择上,从房地产市场本身REIT运作上出发,REIT管理人员应更注重集中策略的优势;(5)在EREIT规模的选择上,REIT管理者应从收益最大化出发设置EREIT的规模;(6)相比证券投资基金,REIT投资应更注重对单个物业资产的评估。权益型房地产投资信托基金投资研究说明,虽然REIT理论仍然不成熟,但一些基本的理论和方法已经能够很好的运用到实践中,通过对领汇REIT的研究分析,进一步说明了现有的理论在实践中的应用价值。投资组合理论,单个房产选择理论,分散集中策略理论等已经能够很好的得到应用。