我国房地产行业发展到至今已有40年的历史,1980年我国第一家房地产企业正式成立,从此我国房地产开始迅速发展,发展至今房地产行业已经成为我国的经济发展的支柱行业。但由于房地产行业发展速度过快,飞速上涨的房价产生了巨大的金融泡沫,又加上了房地产行业业务的特殊性,房地产企业的资产负债率一般是非常高的,为了增强我国金融市场抗风险的能力以及降低房地产企业的负债率,我国开始对房地产行业进行了一系列的调控,加大了房地产企业融资的难度,收紧了房地产行业的融资渠道,这大大减少了房地产企业的资金来源,对于房地产企业来说,资金是其发展的命脉,因为房地产企业的业务无论是开发新楼盘还是储存土地都是需要大量的资金来完成的。所以就目前来说,房地产最重要的任务是找到一个新的融资渠道,能在补充自身资金的同时又不会提高自身的资产负债率。当房地产企业焦头烂额的时候,永续债出现了,永续债作为一种同时兼具债权和股权两种属性的混合金融工具,因为其在一定条件下可以当作权益工具计入报表,所以企业通过发行永续债进行融资就可以达到补充资金的同时又降低自身的资产负债率,至此,我国房地产企业开始选择永续债作为新的融资工具。保利地产成立于了1992年,一直都是国内房地产行业的领头羊,自从2017年保利地产发出“重回前三”的口号之后,保利地产迅速扩张,对于房地产企业来说,自身规模的扩张肯定是离不开大量的资金支持的,而短时间内大量的资金只能通过举债取得,但保利地产的资产负债率常年保持一个比较平稳的水平,造成这个现象与保利地产不断发行永续债是有关系的。永续债独特的性质使其能够修饰发行方的财务报表,但这个优化不能从根本上解决企业杠杆高的问题,并且永续债是存在债权的一面的,这可能会给发行方带来风险隐患。永续债在我国起步是较晚的,我国对其实际的融资效果是不了解的。因此本文对保利地产永续债融资效应以及风险进行研究分析,让社会大众能对永续债的融资效果以及隐藏的风险有所了解,可以为想要发行永续债的企业提供借鉴。本文的研究方法有4种,分别是案例研究、对比分析、文献研究以及事件研究法。通过选取保利地产作为案例公司,以财务契约理论、优序融资理论以及权衡理论来研究保利地产发行永续债融资这一事件。首先通过保利地产在发行首支永续债前公司的整体运营情况以及公司战略分析出其发行动机有3个,第一是满足“重回前三”目标的资金需求,第二是优化企业的资本结构,降低资产负债率,第三是降低短期负债率,增强企业的再融资能力;并以保利地产首支永续债17保利MTN001为例,介绍并分析其永续债的发行条款;然后对保利地产通过永续债融资的效应以及风险进行分析,在融资效应分析中,先是在成本、盈利以及财务杠杆这三方面对永续债与传统融资工具进行了对比财务效应的分析,然后在现金流、偿债能力以及盈利能力这几方面对保利地产发行永续债的直接财务效应进行分析,最后通过事件研究法来研究外部投资者对保利地产发行永续债这一事件的反应,从而得出通过永续债融资的短期市场效应;在对保利地产发行永续债风险方面,通过分析得出主要有以下风险:第一,付息成本高,会侵蚀企业利润,第二,债务集中到期,导致企业赎回压力变大,第三,永续债会使得企业存在“隐形负债”,导致资本结构失衡,第四,增加了政策调控的风险。最后根据我国国情提出相关建议。本文最终得出的研究结论主要有以下四点:第一是永续债在融资成本方面是低于普通股权融资的,并且具有降低财务杠杆的作用,在收益方面永续债是介于两者之间;第二是企业通过永续债融资对自身财务效应的改善是短暂的,长期来说无法持续;第三是外部投资者对于公司选择永续债进行融资是保持消极的态度的;第四是永续债是存在具体的风险的。通过对保利地产永续债融资效应与风险分析,希望为类似的企业在发行永续债时提供参考。