不动产租赁即是以不动产为对象而进行的租赁。现实生活中的不动产租赁是一种以所有权与使用权分离为基础,以有偿、有期限让渡不动产占有、使用权为内容的不动产使用关系。不动产租赁权的性质问题历来是各国民法给予特别关注且在理论上颇有争议的一个问题。不动产租赁具有债权和物权双重法律属性。自双方当事人订立租赁契约时,产生债权关系,自出租人交付租赁物,承租人对租赁物形成占有、使用和收益的权利时,产生物权关系。随着商品交易的繁荣和多元化,传统意义的商铺已不能满足市场经济的发展需要,于是不动产租赁更趋向商业用途。深圳市商业租赁市场的兴起和发展,以及深圳市政府对商业租赁管理措施的不断完善,既体现着不动产商业租赁的广阔发展前景,也是现代商业社会“物尽其用”的缩影。随着市场经济的发展,不动产的利用呈现多元化的趋势。对于不动产租赁合同中,当事人之间权利、义务的确定,受到了国家法律的强有力干预,法定权利、义务与约定权利、义务的一致性,在不动产租赁关系中得到最充分的体现。但从合同自由的角度来看,不动产商业租赁的产生,并没有破坏合同自由的原则,对承租人利益的保护,实质上是对不动产租赁这一交易行为的肯定和交易公平秩序的维护。为保证租赁的相对稳定和秩序,我国《合同法》进一步肯定了“买卖不破租赁”规则的法律地位。“买卖不破租赁”为有效发挥租赁物的效用,维护社会经济秩序的稳定起到了积极地作用,体现了法律所追求的秩序价值目标。在商业租赁中,应以遵循出租人与承租利益平衡为前提,构建一个高效、合理的商业租赁管理制度。“住宅商用”是全国较为盛行的一种现象,它是不动产商业租赁市场发展的一种表现。从我国各城市“住宅商用”情况来看,具有类型多样和分布区域复杂、管理机制缺失、合法比例不高、法律规范体系不完善等特点,同时产生了一系列相关利益的冲突现象。“住宅商用”不但存在于我国,在商品经济发展较早的英国和香港也较为盛行。英国对“住宅商用”的控制政策,主要是通过开发控制政策来实现的,如通过开发规则、开发规划及个案审理等方式来加强对日常开发许可的管理等;香港政府对“住宅商用”采取的是混合用途控制政策,主要是根据法定图则来进行开发控制的。在我国大陆地区,“住宅商用”问题曾引发过激烈的争论,实践中也存在不少问题。对于城市“住宅商用”问题,应主要通过对“住宅商用”的经营行业、范围、商业规模和人数等进行限制,通过特别规定限制某些特殊行业的“住宅商用”行为,区分城市功能、将“住宅商用”尽可能集中到统一规划的商业网点等措施来解决。不动产商业租赁的法律保护,有赖于不动产登记制度的完善。我国不动产登记尚存在登记立法不统一、登记机关不统一、登记范围过窄等问题,因而产生各种登记瑕疵。为维护不动产租赁的秩序,法律对已登记的、未登记、以及转租等不动产租赁行为都有规定。不动产登记,虽在一定程度上限制了当事人的意思自治,增加了交易成本,但这种限制对于社会公众利益和市场流转秩序却是必要的,从长远利益来看,对当事人的权利保护也是有利的。而未登记的租赁合同,往往不能实现合同双方的交易目的,还浪费了大量人力、物力、财力,起不到保障交易安全的作用。房屋转租行为在我国较为盛行,层层转租已成为投资模式而非经营模式,这对市场秩序的维护是一个较大的挑战。房屋转租可分为合法转租和非法转租两类,在合法转租中,除合同有约定外,转租收益一般应归承租人所有;对于非法转租,出租人应按侵权行为的规定,请求转租人承担侵权赔偿责任。在非法转租情形下,出租人可随时依法解除与承租人签订的租赁合同,并追究承租人的违约责任。