随着我国从计划经济时代进入市场经济时代,城镇住房制度正在发生着深刻的变化,人们解决住房问题的方式也由政府分配代之以商品房买卖供给。这种方式改变之后,住宅的物业管理也由政府包办的形式变为以物业服务合同的形式由物业管理公司服务。但是从制度供给来看,我国的物业管理法律制度则难以满足物业服务市场的需求。建立健全而有效的物业管理法律制度就是摆在中国法学界面前的一个现实而迫切的任务。 2003年9月1日生效的《物业管理条例》是我国物业管理立法上的一个起点,为规范我国物业管理市场支起了一盏明灯,但是它对诸多法律问题的回避也同样引人关注。立法者对这些问题的回避并非有意为之,法律从来都不是逻辑的结果,而是社会生活经验的总结,物业管理中的法律问题是传统民法所不能涵盖其全部的,特别是其中的业主自治更是传统民法制度所不能调整的,恰恰是这些法律问题基础理论的模糊造成了物业管理立法的裹足不前。 传统民法理论中的共有关系理论和相邻关系理论是建立在不动产所有关系相对简单的时期,就是所有权为中心的时代。传统民法中的共有关系难以解决建筑物区分所有中的公共部分的所有问题,因为权利人不可请求分割,也难以适用一致决的议事规则。就不动产相邻关系法律制度产生的背景来说,是在私有制的基础上的各个不动产之间的所有权冲突问题,这种不动产的特点是彼此之间是相互独立的。传统民法中相邻权法律制度,就其权利目的来说,是为了实现各个独立的不动产所有权,这种所有权原本是一种绝对的物权,但是为了更好的(或者完整)实现这个所有权,彼此在行使这个所有权时,都受一些限制,这种限制的维度是以能达到所有权的目的为限,就是必要性为限。这种生