我国城市住宅小区物业管理是改革开放、市场经济条件下住房制度改革的必然产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济体制的要求。随着社会主义市场经济的发展和不断完善，物业管理已成为社会问题的热点和管理探索的焦点。本文在吸收已有研究成果的基础上，总结了物业管理实践中产生的经验和教训，提出了自己的见解和观点，力图能对进一步完善物业管理理论体系，规范发展我国物业管理业有一定的借鉴意义和价值。物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关场地的总称，由土地、建筑物和物权共同组成，具有位置固定、形式多样、长期使用、保值增值等特征。物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务的对象是人——业主。物业管理与传统房屋管理无论在观念上、内容上、模式上，还是在管理的深度和广度上，都有很大的区别。传统的房屋管理是计划经济条件下政府或企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理；物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，但仍需国家的大量财政补贴；物业管理是对物业等实行全方位、多功能的经营、管理和服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务，企业通过自身的经营机制，实现造血功能，国家不给补贴。传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，双方在平等原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。传统的房屋管理其房屋产权都是国家所有；物业管理对象 34<WP=39>的产权已形成国家、集体、个人包括港、澳、台、外国人等在内的多元化格局。传统的房屋管理其管理单位与住户的关系是管理与被管理的关系；物业管理其管理企业与住户的关系是服务与被服务的关系，是寓管理于服务之中，凡是住户所需要的服务，物业管理公司都尽量给予满足。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业，不直接生产有形的物质产品，是房地产综合开发的延伸和完善，可以使物业保值、增值，能节约社会财富，集服务、管理、经营于一体并寓管理、经营于服务之中。物业管理主要包括房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理，开展常规性公共服务（合同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。物业管理的目标是创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境与气氛，提高物业的价值和发展商的声誉。物业管理通常分为住宅物业管理、高层楼宇物业管理、写字楼物业管理、饭店（酒店）物业管理、公寓别墅物业管理、其它物业管理等类别。物业管理起源于英国，后传入我国香港，20 世纪 80 年代传入我国内地南方和沿海地区。随着城市住宅建设的迅猛发展，住房管理体制和住房制度改革的逐步深化，以及人民群众生活水平的不断提高，物业管理从南方传到了北方，从沿海传到了内地。发展物业管理，是贯彻“三个代表”重要思想、全面建设小康社会、树立和落实科学发展观、坚持以人为本和全面、协调、可持续发展的必然要求，有利于促进经济增长，提高人民群众的生活水平，增加城市就业和农村富余劳动力转移，建设城市社区精神文明，维护社会稳定。二十多年来，由于政府部门和开发商的重视，住房制度改革和广大 35<WP=40>居民、住户需求的增长，我国城市住宅小区物业管理发展是比较快的。但是发展很不平衡，南方与北方、西部与沿海差异较大，而且普遍存在着“重建设、轻管理”的倾向，表现为管理意识薄弱、力量不强、制度不健全、手段落后、前期矛盾突出、建管之间缺乏有效衔接、收费不规范、服务经营重心偏移、行业队伍素质偏低、业主委员会缺少制约、自律机制不完善等等。解决我国城市住宅小区物业管理方面的问题，最主要的是强化法治观念，坚持有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。同时要做好物业管理的技术、管理、服务等方面的各项工作。要进一步完善物业管理法规体系及相关的配套法规和规章制度，加大物业法制宣传力度，努力提高全社会的法律意识，依法加强物业管理，建立“质价相符”的服务收费机制，加强对业主大会工作的指导监督，全面提高物业管理人员素质，增强服务意识，提高服务质量，推行行业技术进步。我国已经加入 WTO，世界经济一体化、国际间经济竞争给我国城市住宅小区物业管理带来影响是在所难免的。加入世贸组织后，物业管理市场将会扩大，中高档物业管理需求将会趋于上升，市场供给量将会增加，市场竞争将会加