物业服务随着我国房屋的市场化改革而兴起，并且随着物业服务企业在各城市住宅小区的进驻而不断为人们所熟知。本文的物业服务特指城市商品房住宅小区中，聘请专业化的物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务兼具整体性和公共性特征，涉及主体众多，业主、业主大会和业主委员会、物业服务企业、行政主管部门都是物业服务领域不可缺失的组成。业主即建筑物区分所有权人，与物业使用人并不等同，在我国的立法实际中，不具有建筑物区分所有权，但是占有、使用物业的物业使用人被排除在物业服务自治之外。业主大会、业主委员会是业主自治团体，对内协调业主间的权利义务，对外代表业主整体与物业服务企业发生联系。物业服务企业是提供物业服务的法人。物业服务涉及业主众多，处理不当容易产生群体性事件，因此发挥行政主管部门对物业服务的监督、指导职责必不可少。物业服务主体间关系复杂。业主和业主组织间是个体和团体的关系，业主大会代表业主的共同利益。业主大会和业主委员会是决策和执行的关系，业主委员会作为业主大会的常设机关，根据业主大会决议和业主大会授权，处理物业领域的日常事务。业主和物业服务企业是物业服务的重要主体，两者地位平等，在法律上是民事合同关系。业主和物业服务企业的权利、义务是物业服务合同的主要内容。物业服务企业的主要义务是物业服务的提供，业主的主要义务是物业服务费用的缴纳。但是物业服务费用收取率低，物业服务纠纷不断是物业服务领域的现状。物业服务企业需要改进自身的不足，实现物业服务水平与物业服务收费相符。此外，对于业主的拒交行为，物业服务企业可以通过司法途径追究违约责任。部分地方立法将交清物业服务费用作为业主转让房屋过户的前提条件，为以上纠纷解决另辟蹊径。法律定位不清、权利义务存在错位，是造成物业服务领域乱象丛生的主要原因。业主团体法律地位不明晰，难以与物业服务企业齐备的法律地位相抗衡。开发建设单位操纵前期物业服务企业的选聘，业主自主选择物业服务企业的权利难以保障。同时，物业服务企业自主公开的义务落实不力，业主的知情权、监督权难实现。此外，业主对物业服务费用的交纳存在不当抗辩，物业服务企业采用错误手段维权，深化双方矛盾。对于如今物业服务领域的问题，需要从法律层面和实务层面着手。立法先行，通过顶层设计，制定专门的物业服务法律，廓清争议问题，澄清地方立法误区，形成法律体系的内部统一。同时，物业服务主体需转变错误观念，通过事先预防和事后救济的方式解决物业服务纠纷。业主需转变消费观念，切实履行自己的义务；物业服务企业须树立服务意思，提升服务水平。