近年来我国房地产交易市场的投机浪潮推动房地产价格迅速上涨。为给房地产交易降温,我国政府及相关监管机构围绕地产行业相继出台一系列严厉的监管措施和限制条例,驱使市场回归理性。这一强监管政策环境下,房地产高周转经营模式难以为继,发展商业地产走持续经营的商业模式成为地产企业的首选。与此同时,传统融资渠道如商业抵押贷款等也受到严格限制,房地产企业在转型过程中如何获取开发资金以及解决商业地产建设过程的资金沉淀成为了首要难题。近几年的金融创新快速发展,吸取国外成熟经验的证券化融资工具在商业地产项目中被广泛运用,为市场提供新的融资渠道。一类是债务证券化的产品,如CMBS(商业地产贷款抵押支持证券)类产品;另一类是权益性证券化产品,REITs(房地产信托投资基金)、类REITs等。这两类资产证券化在近几年里快速发展,逐步形成了一定的规模。文章将针对商业地产债务证券化融资方向中的商业抵押贷款支持票据(CMBN)产品展开细节化研究。以西南区域第一例CMBN“重庆协信星光68广场2017年度第一期资产支持票据”为例,结合资产支持票据(ABN)和商业房地产融资等理论体系,对案例中产品项目的区位现状、参与方概况、产品交易结构、产品发行动因等多个角度进行研究,分析案例中的可复制关键点,为后续产品的发行提供参考。文章将阐述选题的背景和意义,回顾CMBS和CMBN产品国内外研究现状,并提出研究思路。同时对资产支持票据和资产支持证券相关概念进行梳理,分析CMBN产品与CMBS产品的异同,为全文提供理论支撑。在案例概述中,对底层资产的区位状况、竞争力状况、产品发起机构、发行思路和产品交易结构等做一个详细的分析介绍,提炼双SPV结构的优势,对本息偿付倍数进行不同情况的压力测试。案例分析过程重点分为三个部分:首先针对政策及行业发展状况、,公司战略动因和发起机构的经营动因这三个角度去分析驱动产品的发行因素;其次分析案例的优点和不足;提炼总结出整个产品中可复制性的关键点,为后续产品提供参考建议。文末提出对CMBN产品和证券化市场相关启示和未来展望,指出CMBN类产品目前需解决的问题,为发展提供方案建议。最后对CMBN产品发展做未来预判。