在当前房产商面临的差异化市场下,尤其是存在异质性顾客在正常销售阶段的估值不确定行为以及考虑房产商供给量的情形下,如何解决房产的预售定价决策是本文研究的关键内容。本文首先对预售定价决策理论和消费者行为理论的国内外研究现状进行综述。其次,本文假设市场中的异质性顾客均为策略型消费者,基于市场上升下跌和供需关系不确定两个维度,考虑购房者在正常销售阶段的估值不确定行为和房产商在预售阶段的供房比例多少的情况下,从房产商效用最大化的角度探讨房产商的最优预售决策和两阶段定价决策。研究结论如下:在不考虑房产商在预售阶段的供货量的情形下,当市场处于上升情境下,不管供大于求还是供小于求,房产商的预售定价策略不仅与高估值购房者数量有关,还与市场上升幅度有关。在市场处于下跌情境下,不管供大于求还是供小于求,房产商都一定会采取预售策略,且其定价方式取决于高估值购房者比例。在考虑房产商在预售阶段的供货量的情形下,在市场处于上升时,高估值购房者数量和房产商在预售阶段的供货量的大小会影响房产商的预售定价策略;在市场处于下跌情境下,房产商一定会采取预售策略,且资金效用系数和房产商在预售阶段的供货量的大小会影响房产的在两阶段的定价策略。