自2016年以来,中央陆续出台了《关于进一步规范房地产开发经营行为的通知》等40多条关于房地产的调控政策,明确了“房住不炒”和“三稳”的原则,以规范房地产市场。同时,对银行贷款、债券融资、股权融资等房地产传统融资方式做出限制,使得房地产市场发展趋缓。对于房地产企业而言,一方面政策缩紧导致融资渠道受限,另一方面存量资产对营运资金有大量需求,发展无疑面临更大不确定性,探寻新的融资渠道势在必行。资产证券化作为一种创新金融工具,具有融资成本低、融资效率高、限制条件少等优势,逐渐成为房地产企业融资的新突破口。CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）是资产证券化的一种特殊模式,是指以商业房地产未来租金收入受益权为质押,将其作为偿债资金来源,在此基础上发行资产支持证券以进行融资的过程。由于具有成本低、流动性强、能盘活存量资产、在释放地产价值同时保持资产控制权等优势,备受国外房地产市场青睐。然而在我国该种融资方式历时较短,直到2016年下半年才出现CMBS产品的公开市场交易,发展尚不成熟,需要更多实践指导。2018年2月13日,我国老牌房地产企业招商蛇口成功发行首期规模20亿的国内首单储架式长租公寓CMBS产品,具有一定代表性。本文以该案例为研究对象,对其进行分析,进而总结出启示以期为其他房地产企业提供借鉴。本文分为四个部分,主要内容如下:第一部分阐述研究基础和相关理论。首先从研究背景和研究意义入手,梳理国内外学者有关资产证券化、CMBS的研究文献,形成文献评述。其次,明确研究内容和研究方法,构建论文基本框架。再次,由资产证券化定义及分类引出CMBS相关概念。最后,归纳CMBS的动因、风险及理论基础,为后续分析作铺垫。第二部分对招商蛇口CMBS案例进行介绍。首先简要概述招商蛇口基本情况,包括招商蛇口发展历程、经营范围、债务结构、股权结构。其次回顾招商蛇口CMBS的前期准备、中期运作、后期收尾三个阶段,充分展示招商蛇口CMBS的全过程。第三部分对招商蛇口CMBS案例进行分析。首先从外、内部角度深入剖析招商蛇口CMBS的动因,具体包括:相关政策变化影响传统融资渠道;现有存量资产流动性较弱;企业偿债压力持续上升。其次,结合实际表明招商蛇口CMBS存在与交易主体、基础资产、资产支持证券相关风险。最后,使用对比分析法、事件研究法、财务指标分析法从存量资产、融资成本、市场绩效和财务能力四方面分析CMBS对招商蛇口产生的效果,结果显示:招商蛇口存量资产得以盘活;融资成本有所下降;短期市场绩效良好;各项财务能力增强。第四部分是招商蛇口CMBS案例的结论与启示。得出的结论为:第一,招商蛇口CMBS受到内外因素共同推动;第二,招商蛇口CMBS存在多方面风险;第三,CMBS对招商蛇口产生积极效果。为其他房地产企业提供的启示有:第一,要完善事前准备与沟通工作;第二,要强化基础资产筛选机制;第三,要采取切实有效增信措施。