房地产证券化最早起源于20世纪60年代末期美国的住房抵押贷款市场。因其巧妙的运作机制和在金融市场上巨大的融资作用，契合了房地产和金融市场的需求，从而逐渐被其他国家所采用，20世纪90年代在全球更出现迅猛的发展势头，现己成为房地产市场和金融市场重要的融资和投资工具之一。要有效解决我国房地产市场的诸多问题，必须进行金融创新，实行房地产证券化是一个有利选择。我国学界对房地产证券化法律问题，目前还缺乏系统性的研究。本文系统地研究了在我国目前法律体系下实行房地产证券化会面临的一系列问题，包括产权法律问题，SPV法律问题，信用增级与评级法律问题，物权法问题，担保法问题，破产法问题和信托法问题等，以及对这些问题的解决方案。 本文共分三个部分。第一部分，首先对房地产证券化作了一个基本描述，包括房地产证券化的含义、产生和在世界各国的发展现状。然后对房地产证券化的种类、运作过程和功能进行了阐述。文章的第二部分，对我国目前实行房地产证券化的现实性必要性和可行性角度进行了分析。对于我国实行房地产证券化的必要性，本人从我国房地产业的现状及存在的问题、解决办法以及实行房地产证券化的益处三个方面进行了论述。我国房地产业目前存在的问题有房地产融资渠道狭小、无法满足发展的需要，金融信贷机构住房资金缺口巨大，住房供求结构矛盾突出，商品房空置率过高等。实行房地产证券化可以实现有效利用闲散资金，提高银行资产流动性，降低和分散房地产和金融业的风险，优化银行资金结构，为投资者提供新的投资工具，盘活房地产资产和抑制房价等功能。然后文章从房地产证券化运行的外部环境和法律环境、我国实行房地产证券化的现实基础与法律制度支持以及我国实行房地产证券化在外部环境和法律制度上需要完善的地方等三个方面论证了我国目前实行房地产证券化的可行性，认为我国目前房地产抵押一级市场足够规模的资产支持，投资群体的迅速形成，资本市场的发展与完善，住房制度和信用制度的形成，相关环境的改善以及市场经济基本法律体系的形成都己为我国实行房地产证券化提供了有利条件。但我国也存在着房地产市场规模总量偏小，政府信用担保机制缺失，金融证券环境不完善，中介机构不够发达，房地产证券化专业法律缺乏等缺陷。