预约合同因其具有提前锁定交易机会、固定协商成果的功能而被广泛运用于商品房市场交易中,近年来随着商品房市场的日益火爆,品质房源一房难求,相应的购房机会也是稍纵即逝,预约合同因其可预先固定交易机会的特点正好迎合了市场需求而被广泛运用于商品房交易。而作为一种大量存在的合同类型,《民法典》的相关规定依然过于笼统,宣示性意义大于实际意义,关于其效力和违约等方面学界依旧争议尚存,导致实践中对于商品房预约纠纷的裁判路径也不尽相同,同类型案件出现不同甚至差异较大的判决现象已经存在,无疑增大了商品房买卖预约合同实际运用的难度,基于此深入研究商品房预约合同显得尤为必要。本文搜集了商品房预约合同的典型实务案例,并进行了整理和分析工作,归纳出当前的常见问题集中在商品房预约的认定、效力和违约责任几方面。基于基本概念出发,梳理出商品房预约的特征,进而对比分析实务中容易混淆的高频争议点。文章侧重于分析探讨效力和违约问题,最后提出个人对于商品房买卖预约合同适用的完善设想。本文的主要观点:在鉴别商品房预约和本约、预售合同等类似协议层面,认为应当遵从意思自治原则,以当事人的合意为第一着眼点,而双方合意还需结合当事人订立预约时和订立后的各种行为综合考量。对于合同的效力层面,参考既往裁判案例以及根据法条表述,认为商品房预约产生的法律效力是双方缔结本约的作为,仅磋商的观点很大程度上否定了商品房预约合同的适用价值,使得预约合同适用流于形式。在违约责任层面,认为继续履行的违约承担方式对于商品房预约也存在适用空间,不能一刀切地予以否定;而赔偿损失的范围则认为不应仅限于信赖利益,但也不可极端地直接将赔偿范围扩大到本约的履行利益,赔偿的救济范围应介于二者之间且基于信赖利益,同时认为应当酌情考虑机会利益损失,其考量因素包括但不限于同类同楼盘市场行情、双方的履约行为以及对于违约结果是否存在过错和过错程度如何等因素,赋予法官自由裁量权。最后,提出以省一级行政区划为单位,统一区域内商品房预约合同的格式文本的设想。