实物期权是一种金融衍生工具,于二十世纪八十年代末逐步广泛地应用在投资决策、财务管理、价值评估领域。它的潜力在于它能够捕捉弹性价值,并借助更多的信息来修正现实中的管理决策。更重要的是,实物期权是一种全新的思维方式,改变了传统决策者的思维方式。房地产投资恰恰具有某些实物期权特征。由于房地产开发项目投资规模大、开发周期长,并且受政策影响大,其决策具有更大的不确定性。传统决策方法(以DCF方法为主)所具有的缺陷,在处理不确定性环境下的房地产投资决策问题时,往往低估项目价值,从而影响决策。将实物期权方法引入到房地产开发项目投资决策中,能够弥补传统评估方法的不足,正确评估项目价值,同是改进决策者的思维方式,使决策更加科学。本文通过理论与实际相结合、定性与定量分析以及比较分析的方法,系统地介绍了房地产项目投资决策中实物期权的特征,价值和定价模型,对其在房地产投资中的创造运用过程作了阐述。并结合实例,通过与传统方法的比较分析,来证实实物期权在评估项目价值方面的正确性,进一步推动实物期权方法的应用。本文系统介绍实物期权的定义、分类、特性等,重点介绍了B-S模型和二叉树定价模型,并分析了实物期权与金融期权的区别及实物期权方法的思想特征。本文还系统分析了传统决策方法的不足和实物期权方法的优缺点。在分析房地产开发投资项目特点的基础上,分析对其决策的期权特性,并分析了房地产投资决策中实物期权的种类,根据我国目前的土地供应政策,给出在房地产开发项目中存在的可能性的期权是延期期权。提出实物期权应用于房地产投资决策的应用框架,提出建立动态决策的分析框架。论证了实物期权应用于房地产投资决策的应用时机,给出了房地产投资中实物期权的定价方法和公式中相关参数的确定。重点讨论了标的资产价值、执行价格、波动率和价值漏损率的确定方法。