随着共享经济的发展及互联网技术的跃进,民宿业态在全球城市兴起,因其更能体验城市有特色文化成为千禧一代游客的出行选择,也因为其较低的投资及技术门槛,更多经营者将闲置房源改造成民宿投入市场。与此同时,由于我国城市住宅的特殊产权基础以及缺乏适当的管治手段,城市民宿的社区负面影响凸显,激发社区矛盾,为城市治理带来巨大的挑战。因此,如何针对城市民宿的社区外部性提出行之有效的治理对策,对城市发展和城市研究具有重要意义。广州市作为世界旅游名城,我国第三大城市,是城市民宿发展的先行地与聚集地,其城市民宿房源数量高达上万间,是研究城市民宿外部性的优质样本。近期广州政府对城市民宿的治理虽做出一定创新尝试但成效甚微,社区矛盾依然剧烈,因此针对广州的具体情况提出治理优化对策具有现实意义。首先,本文分析了广州城市民宿的发展特征。通过问卷等方式收集369个民宿样本,从空间分布、规模增长、社区选址、经营模式、合法性等方面描述现状特征。在空间分布方面,广州城市民宿集中在中心五区,与旅游资源匹配度高,地理聚集程度较传统酒店业更高;在社区选址方面,城市民宿主要集中在商品房社区与传统邻里社区且在某些社区聚集性更强;在经营模式方面,“低投入、小规模、快回报”是广州城市民宿的主流策略;在合法性方面,广州城市民宿普遍未取得政府授权,处于违法经营状态。其次,本文针对广州城市民宿的社区外部性进行深入研究。针对商品房社区与传统邻里社区分别选取典型社区进行调研,针对社区居民发放问卷并进行访谈。研究结果显示,广州城市民宿的外部性按照作用范围可分为:民宿范围内直接影响、社区范围内直接影响、社区范围内间接影响、社会综合效益。根据类型可分为:感知安全、公共资源、物业市场价值、建筑环境改造、社会综合效益五方面。由于其封闭管理社区公共产品业主公有产权的特性,商品房社区城市民宿的整体外部性比传统邻里社区更为显著,特别是民宿内部及社区范围内的外部性。从外部性作用正负,负外部性显著高于社区负外部性,但对于传统邻里社区的正外部性比较显著。城市民宿的正外部性具有社区局限性,负外部性具有社区普遍性。根据上述研究,本文总结出城市民宿社区外部性的三个特征:监管体系的失灵、外部性体现的不均衡以及外部性内在化机制缺失。第三,本文对国内外城市民宿治理经验进行梳理总结。治理思路根据外部性作用范围可分为三类:(1)民宿内范围外部性治理:日本、中国台湾的分时分区管理的方式,在稳定民宿市场发展的同时,将民宿的社区负外部性控制在可接受的范围;欧美地区的严厉限制手段力求将城市民宿的发展彻底抑制;(2)社区范围外部性治理:香港利用社区基层组织实行严格的强制性手段;以深圳大鹏,成都玉林的居民共建共享共治的管理方式。(3)社会综合效益外部性治理:法国与意大利利用税收优惠与资金补助,实现社区民宿外部性的社会效益最大化。最后,结合国内外经验为广州城市民宿治理提供优化对策。本文发现治理失效的主要成因是旧政策的不适用,以及新政策的外部性内在化机制缺失。通过对国内外城市民宿治理经验的梳理及总结,本文提出广州城市民宿治理三点优化对策——针对民宿内部范围外部性,优化审批程序,扩大民宿监管范围,构建管治基础、针对社区范围外部性治理,因应不同社区特点,采取适应性手段,针对社会综合效益外部性,实行分区管治、巧用征税、补助、强制性手段,完善利益调节平台。